Опубліковано Степан Ковальчук
До Київського Апеляційного Господарського суду
Відповідач: Товариство з обмеженою відповідальністю
«НАЗВА_1»
місце знаходження:
АДРЕСА_1/18
Позивач: Комунальне підприємство «Дирекція з
управління та обслуговування нежитлового
фонду» Дарницького району м. Києва
місце знаходження:
АДРЕСА_2
Господарська справа № 3/165
Колегія Суддів:
А П Е Л Я Ц І Й Н А С К А Р Г А
на рішення Господарського суду м. Києва від 11.08.2011 року по справі № 3/165 (уточнена та доповнена)
Комунальне підприємство «Дирекція з управління та обслуговування нежитлового фонду» Дарницького району м. Києва звернулася до Господарського суду м. Києва з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «НАЗВА_1» про стягнення 98 827 грн. основного боргу по орендній платі, 8 440 грн. 47 коп. збитків від зміни індексу інфляції, 3 % річних в сумі 2 539 грн. 01 коп., а також 121 784 грн. 08 коп. неустойки в порядку ч.2 ст. 785 ЦК України за неналежне виконання взятих на себе останнім зобов’язань згідно договору оренди нерухомого майна комунальної власності територіальної громади Дарницького району м. Києва № XXX від 1 березня 2008 року.
Під час розгляду господарської справи № 3/165, позивач подав заяву про збільшення розміру позовних вимог, відповідно до якої просив суд стягнути з відповідача 106 698 грн. 76 коп. основного боргу по орендній платі, 8440, 47 збитків від зміни індексу інфляції, 3 % річних в сумі 2 539 грн. 1 коп., а також 121 784 грн. 08 коп. неустойки.
11 серпня 2011 року Господарський суд м. Києва, розглянувши вказану вище справу, ухвалив рішення, яким позов задовольнив частково, стягнувши з Товариства з обмеженою відповідальністю «НАЗВА_1» на користь Комунального підприємства «Дирекція з управління та обслуговування нежитлового фонду» Дарницького району м. Києва 73 001 грн. 73 коп. боргу по орендній платі, 73 373 грн. 14 коп. неустойки, 7096 грн. 56 коп. збитків від зміни індексу інфляції, 3 % річних в сумі 1 883 грн., а також суму державного мита та витрат на інформаційно-технічне забезпечення розгляду справи в суді.
Однак, Товариство з обмеженою відповідальністю «НАЗВА_1» вважає, що рішення Господарського суду м. Києва, прийняте з порушенням вимог чинного законодавства України, при цьому суд першої інстанції не в повному обсязі з’ясував обставини справи, які мають значення для правильного вирішення господарського спору, неправильно та неповно дослідив докази, що призвело до невідповідності висновків суду обставинам справи, а також суд не вірно застосував норми як матеріального так і процесуального права, що потягло за собою неправильне вирішення господарського спору.
Наведені вище обставини є підставою для скасування рішення суду першої інстанції та ухвалення нового рішення, яким в позові Комунального підприємства «Дирекція з управління та обслуговування нежитлового фонду» Дарницького району м. Києва необхідно відмовити, з наступних підстав.
1 березня 2008 між Комунальним підприємством «Дирекція з управління та обслуговування нежитлового фонду» Дарницького району міста Києва (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю «НАЗВА_1» (орендар) було укладено договір № XXX оренди нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень) комунальної власності територіальної громади Дарницького району міста Києва (далі - договір). Відповідно до п. 1.1. договору орендодавець на підставі розпорядження Дарницької районної у місті Києві державної адміністрації № XXX від 17.03.2008 передав, а орендар прийняв в оренду нерухоме майно (об'єкт оренди) за адресою м. Київ, ХХХ під приміщення загального користування.
Згідно п. 2.1. договору об'єктом оренди є приміщення загальною площею 93,6 кв. м. на І та II поверхах.
Відповідно до абзацу 2 ч. 1 ст. 193 Господарського кодексу України до виконання господарських договорів застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим кодексом.
Статтею 759 Цивільного кодексу України встановлено, що за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.
Згідно ст. 765 Цивільного кодексу України наймодавець зобов'язаний передати наймачеві майно у користування негайно або у строк, встановлений договором найму.
З наявного в матеріалах справи акту прийому-передачі орендованого приміщення від 01.03.2008 вбачається, що позивач передав, а відповідач прийняв в оренду нежиле приміщення за адресою м. Київ, Харківське шосе, 57 загальною площею 93,6 кв. м. приміщення загального користування.
Відповідно до ч. 1 ст. 763 Цивільного кодексу України договір найму укладається на строк, встановлений договором.
Пунктом 9.1. договору строк дії договору встановлений сторонами з 01.03.2008 до 01.09.2009.
21 вересня 2009 року позивач надіслав на адресу відповідача претензію за № XXX відповідно до якої повідомив, що строк дії договору оренди від 1 березня 2008 року за № XXX закінчився 1 вересня 2009 року, а тому для продовження його дії позивачу необхідно звернутися з письмовою заявою в Дозвільний відділ Дарницької районної в м. Києві державної адміністрації.
Відповідач, в свою чергу, 30 вересня 2009 року звернувся із заявою до Голови Дарницької районної в м. Києві державної адміністрації про припинення договору оренди нерухомого майна комунальної власності територіальної громади Дарницького району м. Києва № XXX від 1 березня 2008 року починаючи з 1 жовтня 2009 року.
При таких обставинах, договір оренди приміщень комунальної власності від 1 березня 2008 року за № XXX, на підставі якого позивачем було передано відповідачу нежилі приміщення загального користування, загальною площею 93,6 кв. м., що знаходяться в м. Києві по вул. Xxxxxxxxxx, припинив свою дію 1 вересня 2009 року.
Однак, як було зазначено вище, що на підставі п. п. 1.1., 2.1. договору оренди, орендодавець передав, а орендар прийняв у оренду нерухоме майно (об'єкт оренди) за адресою м. Київ, Харківське шосе, 57 під приміщення загального користування, загальною площею 93,6 кв. м.
Тобто, на підставі вказаного вище договору оренди позивачем були передані в користування відповідача нежилі приміщення двоповерхової буллі, які складаються з сходових клітин та частини коридорів, що з’єднують два поверхи та які визначені як допоміжні приміщення будівлі в цілому.
При цьому особливу увагу суд звертаю на те, що власником нежитлової будівлі є три особи, а саме територіальна громада Дарницького району м. Києва, Товариство з обмеженою відповідальністю «НАЗВА_1» та Приватне підприємство «НАЗВА_4». Крім того, територіальною громадою Дарницького району м. Києва, на підставі укладених договорів оренди, частина нежилих приміщень була передана в користування ТЦ соціального обслуговування пенсіонерів, інвалідів та самотніх громадян УПСЗН Дарницького району, квартирному комітету самоорганізації населення «НАЗВА_5» та ін.
При таких обставинах, користування відповідачем приміщеннями сходових клітин та коридорів, що є місцями загального користування нежитлової будівлі, на підставі договору оренди – є не лише неможливим, але й не припустимим з точки зору актів законодавства України, які регулюють право інших співвласників та орендарів на користування місцями загального користування для доступу до своїх приміщень, їх утримання та обслуговування, а також доступу до них інших осіб, оскільки в такому випадку відповідач по справі мав би право усувати будь-які перешкоди пов’язані з користуванням будь-якими особами цими приміщеннями як орендар, який має гарантії прав власника цих приміщень в частині володіння та користування, крім права вільно розпоряджатися ними.
Більш того, звертаю увагу суд апеляційної інстанції на те, що відповідач як і позивач та Приватне підприємство «НАЗВА_4», які є власниками частини приміщень від загальної площі будівлі, що знаходиться в м. Києві, по вул. Xxxxxxxxxx, є співвласники допоміжних приміщень, як місць загального користування, та конструктивних елементів будівлі, оскільки вказані вище особи набули в установленому законом порядку право власності на частину будівлі.
При цьому на відповідача фактично припадають місця загального користування, площею 30, 9 кв. м., що випливає з експлікації до поверхових планів внутрішніх площ нежитлових приміщень, розробленої та затвердженої самим позивачем по справі, який під час розгляду справи в суді не заперечував з приводу вказаних обставин та вважав правомірним розрахунок заборгованості саме виходячи з вказаної вище площі, хоча при цьому своїх вимог не уточнив.
Правовий режим конструктивних елементів та допоміжних приміщень в нежитлових будівлях діючим законодавством не врегульований, проте хочу звернути увагу суд на наступні обставини.
Відповідно до п.2.3 Інструкції про порядок проведення технічної інвентаризації об’єктів нерухомого майна, допоміжні приміщення - це приміщення, які виконують функції допоміжного (другорядного) значення в громадських будинках, найбільш характерні з яких - вестибюлі, коридори, холи, гардероби, вбиральні, комори, сходові клітини, тощо. Крім того, як передбачено п. 4 вказаної вище інструкції, розміри печей, ніш, арок, колон, виступів, дверей, сходів тощо на планах поверхів не проставляються. Поверхові плани на допоміжні господарські будівлі не складаються.
За таких обставин необхідно керуватись принципом аналогії закону та на підставі ст.8 Цивільного кодексу України застосувати до спірної ситуації по даній справі положення статей 1 та 19 Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку», Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» та рішення Конституційного Суду України №4-рп/2004 від 02.03.2004р.
Згідно ст.1 Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» допоміжні приміщення - це приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування мешканців будинку (сходові клітини, вестибюлі, перехідні шлюзи, позаквартирні коридори, колясочні, кладові, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші технічні приміщення). Конструктивні елементи це - частини споруди, які забезпечують її цілісність та необхідні технічні умови функціонування (фундамент, несучі стіни, міжповерхові перекриття, сходові марші, конструкції даху, покрівля, в'їзна група тощо); неподільне майно - неподільна частина житлового комплексу, яка складається з частини допоміжних приміщень, конструктивних елементів будинку, технічного обладнання будинку, що забезпечують належне функціонування жилого будинку
Статтею 19 цього ж закону передбачено, що неподільне майно перебуває у спільній сумісній власності співвласників багатоквартирного будинку; неподільне майно не підлягає відчуженню; власники приміщень володіють, користуються і у встановлених цим Законом та цивільним законодавством межах розпоряджаються спільним майном; при відчуженні приміщення в жилому будинку право на частку неподільного майна підлягає відчуженню разом з приміщенням без виділення частки в натурі.
У своєму рішенні від 02.03.2004 р. № 4-рп/2004 Конституційний Суд України зазначив, що допоміжні приміщення, відповідно до пункту 2 статті 10 Закону (Закону України “Про приватизацію державного житлового фонду”), стають об’єктами права спільної власності співвласників багатоквартирного будинку, тобто їх спільним майном, одночасно з приватизацією громадянами квартир, що засвідчується єдиним документом – свідоцтвом про право власності на квартиру. Для підтвердження набутого в такий спосіб права не потребується вчинення будь-яких інших додаткових юридичних дій. Власникам квартир немає необхідності створювати з цією метою об’єднання співвласників багатоквартирного будинку.
В цьому ж рішенні Конституційний суд України роз’яснив, що:
- допоміжні приміщення (підвали, сараї, кладочки, горища, колясочні і т. ін.) передаються безоплатно у спільну власність громадян одночасно з приватизацією ними квартир (кімнат у квартирах) багатоквартирних будинків. Підтвердження права власності на допоміжні приміщення не потребує здійснення додаткових дій, зокрема створення об’єднання співвласників багатоквартирного будинку, вступу до нього (п. 1.1.);
- власник (власники) неприватизованих квартир багатоквартирного будинку є співвласником (співвласниками) допоміжних приміщень нарівні з власниками приватизованих квартир (п. 1.2.).
Керуючись ч.1 ст.8 Цивільного кодексу України та застосовуючи наведені вище норми законодавства, вважаю за необхідне звернути увагу на ідентичність функцій допоміжних приміщень та конструктивних елементів як в жилих так і нежилих будинках та про належність сходових клітин, коридору, холу та інших конструктивних елементів будівлі по вул. Xxxxxxxxxx Шосе, 57 у м. Києві відповідачу, територіальній громаді Дарницького району м. Києва та Приватному підприємству «НАЗВА_4» на праві спільної власності.
Відповідно до ст.319 Цивільного кодексу України усім власникам забезпечуються рівні умови здійснення своїх прав.
Згідно ст. 369 цього ж кодексу співвласники майна, що є у спільній сумісній власності, володіють і користуються ним спільно, якщо інше не встановлено домовленістю між ними. Розпорядження майном, що є у спільній сумісній власності, здійснюється за згодою усіх співвласників.
З вищевказаного випливає, що не зважаючи на належність відповідачу, територіальній громаді Дарницького району м. Києва та Приватному підприємству «НАЗВА_4» нежитлових приміщень в будівлі № 57 по вул. Xxxxxxxxxx у м. Києві на праві приватної власності, сходові клітини та конструктивні елементи такої будівлі (дах, стіни, вентиляційні камери, тощо)також належать вказаним вище особам на праві спільної власності і кожен з них має рівне право поряд з іншими користуватися такими елементами будівлі для забезпечення належного утримання та обслуговування належних їм на праві власності нежитлових приміщень, що знаходяться в будівлі.
Вказана вище позиція була викладена в Постанові Вищого господарського суду України від 7 серпня 2008 року по справі № 1/1330-НМ, за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «НАЗВА_6» до Відкритого акціонерного товариства «НАЗВА_7» про усунення перешкод у користуванні майном, яка була розглянути в складі колегії суддів: ОСОБА_3, ОСОБА_4, ОСОБА_5, а також в Постанові Київського апеляційного господарського суду від 25 червня 2009 року по справі № 36/470 за позовом Шевченківської районної в м. Києві державної адміністрації до Дитячої громадської організації «НАЗВА_8» про звільнення приміщень, за участі колегії суддів ОСОБА_6, Синиці О.Ф, ОСОБА_7
Крім того, враховуючи те, що допоміжні приміщення, що були предметом договору оренди від 1 березня 2008 року за № XXX належать відповідно трьом співвласникам - відповідачу, територіальній громаді Дарницького району м. Києва та Приватному підприємству «НАЗВА_4», вказаний вище договір оренди таких приміщень міг бути укладений виключно за згодою всіх учасників спільної сумісної власності, виходячи з вимог передбачених ст. 369 ЦК України.
Зокрема, як випливає з матеріалів справи 17 грудня 2003 року між Фондом приватизації комунального майна Дарницького району м. Києва та Приватним підприємством «НАЗВА_4» укладений договір купівлі-продажу орендованого приватним підприємством «НАЗВА_4» нежилого приміщення, яке знаходиться за адресою: м. Київ, вул. Xxxxxxxxxx (в літері А) площею 46,20 кв. м. відчужувалося нежиле приміщення № 5 ІІ поверху загальною площею 36, 1 кв. м., частина місць загального користування ІІ-го поверху : 6,1 кв. м., приміщення І-го поверху 4 кв. м.
В червні 2004 року на вказане приміщення Київським міським бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об’єкти нерухомого майна Приватному підприємству «НАЗВА_4» видане реєстраційне посвідчення, про що зазначено запис в реєстрову книгу № 48п-91 за реєстровим № XXXXп.
При таких обставинах, згода Приватного підприємства «НАЗВА_4», як власника частини будівлі та співвласника частини допоміжних приміщень, на укладання договору оренди приміщень загального користування надана не була, а тому позивач по справі безпідставно розпорядився приміщеннями загального користування без згоди іншого співвласника, що є порушенням вимог ст. 369 ЦК України.
Крім того, під час передання відповідачу на підставі договору в оренду приміщень загального користування, не було враховано, що він є співвласником даних приміщень, а тому не може сплачувати на користь позивача орендну плату за користування тими приміщеннями, які належать йому на праві спільної сумісної власності, що суперечить суті та змісту найму (оренди) в цілому.
При таких обставинах, виходячи з наведених вище актів законодавства України, обґрунтовано випливає, що вказані вище приміщення загального користування (допоміжні приміщення) не могли бути передані в користування одному із співвласників, відповідачу по справі, оскільки призначені для забезпечення експлуатації будівлі, забезпечують її цілісність та необхідні технічні умови функціонування, є неподільною частиною будівлі, що забезпечують належне функціонування його в цілому.
Статтею 203 ЦК України передбачено загальні вимоги додержання яких є необхідним для чинності правочину, зокрема: зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.
У відповідності до ч.1 ст. 215 ЦК України, підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою — третьою, п’ятою та шостою ст. 203 ЦК України.
Крім того, як передбачено п. 2 Роз’яснення Вищого арбітражного суду України «Про деякі питання практики застосування Закону України «Про оренду державного та комунального майна» від 25 травня 2000 року за № XX-X/XXX, об’єктами оренди може бути лише майно, зазначене у частині 1 статті 4 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», Укладення договорів оренди майна, яке відповідно до пункту 2 статті 4 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» та інших законодавчих актів України, не може бути об’єктом оренди, є підставою для визнання таких договорів недійсними згідно зі статтею 48 Цивільного кодексу України
Враховуючи те, що відповідачем під час розгляду справи в суді першої не було подано зустрічного позову про визнання недійсним договору оренди з наведених вище підстав щодо невідповідності змісту (предмета) договору вимогам законодавства України, просимо суд скористатися правом передбаченим п. 1 ст. 83 ГК України, та ухвалити рішення, яким визнати недійсним договір оренди приміщень загального користування від 1 березня 2008 року за № XXX, яке не відповідає законодавству України, або ж врахувати вказані вище обставини, на які відповідач посилається в даній апеляційній скарзі як на підставу зменшення розміру заборгованості по сплаті орендної плати нарахованої після закінчення терміну дії договору, тим більше відповідач не має жодних претензій з приводу повернення тієї суми орендної плати, яка вже була сплачена за договором в період терміну його дії.
Крім того, не зважаючи на вищевикладене, судом першої інстанції було обґрунтовано встановлено, що 1 вересня 2009 року строк дії договору оренди від 1 березня 2008 року закінчився, і як наслідок договір припинив свою дію.
Однак, суд першої інстанції, ухваливши рішення, яким стягнув заборгованість по сплаті орендної плати за час користування майном після закінчення терміну дії договору оренди по 15 липня 2011 року, посилається на те, що відповідачем не було виконано зобов’язання щодо повернення предмету оренди на підставі Акту приймання-передачі, обов’язок щодо повернення якого встановлено п. 3.5 Договору оренди, укладений між сторонами по справі, яким передбачено, що орендна плата сплачується орендарем починаючи з дати підписання акта приймання-передачі, а останнім днем сплати орендної плати є підписання сторонами акта приймання-передачі при поверненні об’єкта оренди орендодавцю.
Проте, звертаю увагу суд апеляційної інстанції на те, що 30 вересня 2009 року відповідач звернувся із заявою до Голови Дарницької районної в м. Києві державної адміністрації про припинення договору оренди нерухомого майна комунальної власності територіальної громади Дарницького району м. Києва № XXX від 1 березня 2008 року починаючи з 1 жовтня 2009 року.
Тобто, відповідач після закінчення терміну дії договору, особисто звернувся до орендодавця з вимогою про припинення терміну дії договору оренди та відмови у проводженні його на новий строк на тих самих чи інших умовах, проявивши свою волю до відмови у продовженні користування цими приміщеннями загального користування, хоча під час дії договору оренди всі співвласники та користувачі будівлі, що знаходиться в м. Києві, по вул. Xxxxxxxxxx Шосе, 57 користувалися допоміжними приміщеннями, які орендував відповідач на рівні з ним, оскільки вони були співвласниками даного приміщення чи орендарями його частини, однак орендної чи будь-якої іншої плати за їх користування не вносили.
Після цього, позивачем на адресу відповідача були направлені претензії (повідомлення) від 26 січня 2010 року за № 21, 23 березня 2010 року за № 120, від 27 травня 2010 року за № 263, від 29 вересня 2010 року за № 492, від 31 січня 2011 року за № 133, від 2 червня 2011 року за № 467, в яких відповідач повідомляв позивача про наявність в нього заборгованості по сплаті орендної плати, яка виникла в період з 1 жовтня 2009 року по день звернення з тією чи іншою претензіє та необхідність сплати цього боргу. Проте, жодної вимоги з приводу неправомірного користування приміщеннями загального користування та необхідності його повернення орендодавцю, яким є позивач по справі, останній не пред’являв відповідачу.
В свою чергу, відповідач неодноразово у своїх відповідях на вказані вище претензії (повідомлення), що містяться в матеріалах справи повідомляв позивача, що термін дії договору оренди закінчився, відповідач з моменту закінчення терміну дії договору по день звернення з цією апеляційною скаргою не користується приміщеннями загального користування, що були предметом договору оренди, саме в межах даного договору, а користується даними приміщеннями, виключно як необхідними конструктивними елементами будівля для доступу до приміщень, їх обслуговування та утримання, оскільки відповідачу належить на праві приватної власності частина будівлі, що випливає з документів, які були надані в розпорядження суду. В той час, відповідач, як і інші співвласники та орендарі просто фізично не можуть не користуватись даними допоміжними приміщеннями, оскільки вони необхідні для обслуговування тих приміщень, що належать на праві власності чи праві оренди вказаним особам.
Тобто, відповідач після закінчення терміну дії договору оренди, не створював жодних перешкод позивачу у користуванні його приміщеннями, щодо їх вільного володіння та користування в межах своїх повноважень, так як з моменту закінчення терміну дії договору відповідач вже користувався приміщеннями загального користування в межах дії договору оренди.
Таким чином, відповідач фактично звільнив орендовані приміщення, про що свідчить вільне розпорядження ними з боку позивача та територіальної громади Дарницького району м. Києва, так як 9 вересня 2010 року Дарницькою районною в м. Києві державною адміністрацією видано розпорядження, згідно п. 3.3. якого позивачу дозволено укласти договір оренди з відповідачем з 1 вересня 2010 року до 1 вересня 2011 року, на підставі якого між сторонами було укладено договір № 708 оренди нерухомого майна комунальної власності територіальної громади Дарницького району міста Києва, об’єктом оренди якого є приміщення за адресою: м. Київ, вул. Xxxxxxxxxx загальною площею 6,8 кв. м., які були передані позивачем відповідачу за Актом приймання-передачі, що було встановлено судом першої інстанції під час розгляду справи та в своєму ухваленому рішенні.
Також, 24 вересня 2010 року виконавчий орган Дарницької районної в м. Києві ради (Дарницька районна в м. Києві державна адміністрація) прийняла розпорядження за № 591 на підставі якого надала дозвіл КП «Дирекції з управління та обслуговування нежитлового фонду» Дарницького району м. Києва укласти договори оренди з ТОВ «НАЗВА_1» нежилого приміщення на Харківському шосе, 57, загальною площею 23,1 кв. м., для використання під місця загального користування, терміном з 1 жовтня 2010 року по 1 жовтня 2011 року, прийнятого на підставі поданої відповідачем заяви на оренду приміщень. Однак, договір оренди не був укладений по тій причині, що ТОВ «НАЗВА_1» не було повідомлено про прийняття вказаного вище розпорядження, а позивач по справі свідомо не надав вказаної вище інформації та не запропонував відповідачу укласти договір оренди вказаних вище приміщень. Знову ж таки, вказане вище розпорядження свідчить про вільне володіння та користування приміщеннями загального користування з боку як відповідача так і виконавчого органу Дарницької районної в м. Києві ради (Дарницької районної в м. Києві державної адміністрації).
У такий спосіб, хоча між сторонами і не було підписано Акту приймання передачі, як передбачено договором, про те відповідачем було виконано вимоги передбачені ч.2 ст. 26 та ч.1 ст. 27 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», якими встановлено, що у випадку закінчення строку дії договору, орендар зобов’язаний повернути орендодавцеві об’єкт оренди, оскільки позивач фактично вступив у його володіння, а відповідач у свою чергу не користувався цими приміщеннями та не чинив жодних перешкод відповідачу у володінні, користуванні чи розпорядженні ними.
Крім того, 1 березня 2010 року на підставі розпорядження Дарницької районної в м. Києві адміністрації за № 124, яким було вирішено припинити договір оренди з відповідачем по справі, а також зобов’язано позивача прийняти приміщення в установленому Законом порядку.
Проте, як було зазначено вище, позивачем не було вчинено жодних дій пов’язаних з повернення приміщень, що були предметом договору оренди, зокрема, якщо останній вважав, що його право на вільне володіння чи користування приміщеннями було порушено, чому тоді він не звернувся до відповідача з вимогами щодо повернення цього майна, оскільки у жодній із свої претензій (повідомлень) позивач не зазначив такої вимоги, що свідчить про свідоме з боку позивача зволікання з поверненням цих приміщень з метою пред’явлення в майбутньому до відповідача вимог щодо стягнення заборгованості по орендній платі за фактичне користування майном по день підписання Акту приймання-передачі та отримання у такий спосіб не зовсім правомірного доходу.
Наведеним вище обставинам, суд першої інстанції не надав належної оцінки, в зв’язку з чим безпідставно стягнув на користь позивача заборгованість по сплаті орендної плати, виключивши лише з розрахунку площу приміщень, що були приватизовані Приватним підприємством «НАЗВА_4» та вдруге були передані в оренду відповідачу.
Також, звертаю увагу на те, що суд першої інстанції задовольнив частково вимоги позивача та стягнув з відповідача неустойку в розмірі 73 373, 14 грн. за період часу починаючи з червня 2010 року по травень 2011 рік на підставі ч.2 ст. 785 ЦК України, якою передбачено, що якщо наймач не виконує обов’язку щодо повернення речі, наймодавець має право вимагати від наймача сплати неустойки у розмірі подвійної плати за користування річчю за час прострочення.
Однак, як передбачено ч.6 ст.232 ГК України, що нарахування штрафних санкцій за прострочення виконання зобов’язання, якщо інше не встановлено законом або договором, припиняється через шість місяців від дня, коли зобов’язання мало бути виконано.
Тобто законом чи договором може бути встановлено інший період для нарахування неустойки (менший чи більший за 6 місяців).
Однак, положеннями ч.2 ст.785 ЦК України чітко визначено, що якщо наймач не виконує обов'язку щодо повернення речі, наймодавець має право вимагати від наймача сплати неустойки у розмірі подвійної плати за користування річчю за час прострочення .
Тобто вказана правова норма не містить застереження (в розумінні ч.6 ст.232 ГК України) як щодо іншого конкретного строку нарахування неустойки в разі прострочення повернення орендованого майна орендодавцю більш як на 6 місяців, так і щодо можливості її нарахування за час неповернення орендарем об'єкта оренди. Отже, в даному випадку термін нарахування неустойки за неповернення орендованого майна має узгоджуватися з нормою ч.6 ст.232 ГК України, як з нормою спеціального закону, що регулює обмеження щодо періоду нарахування будь-яких різновидів штрафних санкцій, як-от, неустойка, штраф, пеня (ч.1 ст.230 ГК України).
Висновок суду першої інстанції про зворотне ґрунтується на помилковому розширеному тлумаченні змісту норми ч.2 ст.785 ЦК України, яка в дійсності не містить положень щодо сплати орендарем неустойки у розмірі подвійної орендної плати за весь час прострочення.
Отже, неправильно застосувавши ч.2 ст.785 ЦК України та ч.6 ст.232 ГК України суд першої інстанції дійшов до необґрунтованого висновку про стягнення з відповідача неустойки за весь період неповернення майна орендодавцю –з червня місяця 2010 року по травень місяць 2011 року, тобто за один рік.
Наведено вище правової позиції дотримується Вищий господарський суд України в Постанові від 9 червня 2009 року по справі № 14/936 за позовом Підприємства Коростишівської РСС «Кооперативний ринок» до приватного підприємця про стягнення неустойки, яка була розглянути в складі колегії суддів: Овечкіна В. Е., Чернова Є. В., ОСОБА_8, а також в Постанові від 12 липня 2011 року по справі № 31/12-11 за позовом Регіонального відділення ФДМ по Дніпропетровській області до фізичної особи-підприємця ОСОБА_9 про стягнення неустойки, яка була розглянути в складі колегії суддів: Овечкіна В. Е., Чернова Є. В., ОСОБА_8, в Постанові від 10 травня 2011 року по справі № 18/90-10 за позовом РВ ФДМ України по Сумській області до ПП "Аудиторська фірма «НАЗВА_18» про стягнення неустойки.
Крім того, аналогічної правової позиції дотримується Верховний Суд України при здійсненні касаційного перегляду судових рішень у справах про стягнення неустойки (постанова Верховного Суду України від 10.10.2006 у справі №13/757).
Також, як випливає з положення ч.2 ст. 785 ЦК України наймодавець має право вимагати від наймача сплати неустойки у розмірі подвійної плати за користування річчю за час прострочення. Вказана вище норма закону містить положення про початок перебігу сплати неустойки з саме з моменту та за ввесь час прострочення користування майном, однак жодним чином не пов’язує з підписанням чи не підписанням Акту приймання-передачі, а тому як було зазначено вище, що відповідач з моменту закінчення строку дії договору оренди припинив користуватись майном та не чинив позивачу жодних перешкод у їх володінні та користуванні, а тому відсутні підстави стверджувати про наявність в діях відповідач прострочення користування річчю.
Також, звертаю увагу на те, що оскільки встановлена ч.2 ст.785 ЦК України неустойка згідно ч.1 ст. 546 ЦК України є видом забезпечення зобов’язання, а відповідно до приписів ст. 547 ЦК України правочин щодо забезпечення виконання зобов’язання вчиняється у письмовій формі, то неустойка підлягає застосуванню та стягненню у випадках, коли така санкція передбачена безпосередньо у договорі.
При таких обставинах, договором оренди від 1 березня 2011 року за № XXX чи будь-яким іншим письмовим договором не було врегульовано між сторонами забезпечення виконання зобов’язання щодо звільнення та передання орендованого приміщення в строки встановлені договором під загрозою сплати неустойки у вигляді подвійної оплати за користування приміщенням, тобто застосування саме цього конкретного виду забезпечення виконання зобов’язання, яке не вчинене сторонами у письмовій формі, а тому в силу ст. 547 ЦК України взагалі не може бути застосована судом.
Аналогічна правова позиція була викладена в Постанові Вищого господарського суду України від 20 липня 2010 року по справі № 11/29/10 за позовом Регіонального відділення Фонду державного майна України в Донецькій області до Державного підприємства «НАЗВА_19» про стягнення заборгованості, яка була розглянути в складі колегії суддів: Овечкіна В. Е., Чернова Є. В., ОСОБА_8
При таких обставинах, на підставі вищевикладеного, та керуючись ст.ст. 4, 22, 32, 59, 91, 93 – 95, 97, 103, 104 ГПК України -
ПРОШУ:
- Рішення Господарського суду м. Києва від 11 серпня 2011 року по справі № 3/165 – скасувати.
- Скористатися правом передбаченим п. 1 ст. 83 ГК України, та ухвалити рішення, яким визнати недійсним договір оренди нежилих приміщень комунальної власності територіальної громади Дарницького району м. Києва від 1 березня 2008 року за № XXX, укладеного між Комунальним підприємством «Дирекція з управління та обслуговування нежитлового фонду» Дарницького району міста Києва (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю «НАЗВА_1» (орендар), на підставі якого були передані приміщення загального користування, площею 93, 6 кв. м., які знаходяться в м. Києві, по вул. Xxxxxxxxxx Шосе, 57, - який не відповідає законодавству України.
- Прийняти нову постанову, якою відмовити в задоволенні позову Комунальному підприємству «Дирекція з управління та обслуговування нежитлового фонду» Дарницького району м. Києва до Товариства з обмеженою відповідальністю «НАЗВА_1» про стягнення заборгованості за договором оренди – в повному обсязі.
ДОДАТКИ:
- Довіреність на представництво і захист прав та інтересів у судах.
- ОСОБА_11 РДА в м. Києві від 21 вересня 2011 року за № 7947/06
- Копія розпорядження Дарницької РДА в м. Києві від 24.09.2010 року за № 591
24 жовтня 2011 року
|
Представник позивача, який діє на підставі довіреності |
______________ (підпис)
|
Ковальчук С.М.
|
Додати новий коментар