Позовна заява про визнання недійсним конкурсу на право оренди нежилих приміщень, договору оренди нежилого приміщення та спонукання до укладання договору оренди

  До Господарського суду м. Києва

                                               Позивач:  Фізична особа – підприємець ОСОБА 1 

                                               Відповідачі: 1. Управління з питань комунального

                                                                      майна, приватизації та підприємництва

                                     Шевченківської районної у м. Києві ради

                                                                         місце знаходження:

АДРЕСА 2

                                                                        2. Шевченківська районна в м. Києві рада

                                                                                   місце знаходження:

АДРЕСА 3

 3.Товариство з обмеженою відповідальністю

            «НАЗВА_1»,

            місце знаходження:

АДРЕСА 4

П О З О В Н А З А Я В А

Про визнання недійсним конкурсу на право оренди нежилих приміщень, договору оренди нежилого приміщення та спонукання до укладання договору оренди цього нежилого приміщення

На підставі Наказу начальника Управління з питань комунального майна, приватизації та підприємництва Шевченківської районної в м. Києві ради (надалі по тексту - УпКМПП) був оголошений з ініціативи цього управління конкурс на право оренди нежилого приміщення комунальної власності, яке знаходиться в м. Києві, по ХХХ. 

Порядок проведення конкурсу на право оренди комунального майна територіальної громади Шевченківського району м. Києва, затверджений рішенням Шевченківської районної в м. Києві ради від 15 лютого 2007 року за № 162.

На підставі вказаного вище Наказу начальника УпКМПП та у відповідності до порядку проведення конкурсу на право оренди комунального майна, 27 квітня 2007 року був проведений конкурс на право оренди нежилого приміщення комунальної власності, яке знаходиться в м. Києві, ХХХ площею 50,15 кв. м., за результатами якого переможцем було визначено ТОВ «НАЗВА_1», оскільки на думку конкурсної комісії запропоновані товариством умови щодо розміру орендної плати найбільш повно відповідають критеріям конкурсу.

В конкурсі на право оренди нежилого приміщення комунальної власності, яке знаходиться в м. Києві, ХХХ брало участь два учасника, а саме ТОВ «НАЗВА_1» та фізична особа – підприємецьОСОБА 1.

 Відомості про учасників конкурсу, пропозиції та зобов’язання учасників, а також обґрунтування рішення про визначення переможцем конкурсу на право оренди нежилих приміщень ТОВ «НАЗВА_1» були викладені конкурсною комісією в протоколі від 27 квітня 2007 року, який підписаний членами конкурсної комісії присутніми на засіданні та затверджений заступником голови Шевченківської районної в м. Києві ради.

За результатами проведення конкурсу, головою Шевченківської районної в м. Києві ради було видано розпорядження про надання комунального майна, а саме нежилого приміщення, яке знаходиться в м. Києві, по ХХХ, площею 50,15 кв. м., в орендне користування переможцю конкурсу, ТОВ «НАЗВА_1».

Крім того, на момент звернення з цим позовом, є достовірна інформація про те, що між Шевченківською районною в м. Києві радою та ТОВ «НАЗВА_1» був укладений договір оренди нежилих приміщень, які знаходяться в м. Києві, по ХХХ

Однак, позивач вважає, що конкурс на право оренди нежилих приміщень, які знаходяться в м. Києві, по ХХХ, площею 50,15 кв. м., який був проведений 27 квітня 2007 року, необхідно визнати недійсним, оскільки відповідачі не мали підстав для його оголошення та проведення в частині визначення на конкурентних засадах орендарів вказаних вище нежилих приміщень, а також не дотримались вимог чинного законодавства України та актів місцевого самоврядування під час проведення конкурсу в частині підстав та порядку проведення конкурсу, внаслідок чого були порушені прав та охоронювані законом інтереси позивача, що полягає в наступному: 

11 травня 2006 року між Шевченківською районною в м. Києві радою – орендодавцем, та Фізичною особою – підприємцем ОСОБА 1був укладений договір оренди нежилих приміщень територіальної громади Шевченківського району м. Києва за № 1605/3. 

На підставі вказаного вище договору оренди, Шевченківська районна в м. Києві рада передала, а фізична особа – підприємець ОСОБА 1 прийняв у тимчасове платне користування нежиле приміщення комунальної власності району, а саме підвал, загальною площею 50,15 кв. м., які знаходяться в м. Києві, по ХХХ.

У відповідності до п. 8.2. Договору оренди нежилого приміщення від 11 травня 2006 року, строк дії договору встановлений з 11 травня 2006 року по 18 квітня 2007 року.

Тобто 18 квітня 2007 року закінчився термін дії договору оренди нежилих приміщень комунальної власності.

При таких обставинах, із факту оголошення і проведення конкурсу на право оренди нежилих приміщень комунальної власності району, які знаходяться в м. Києві, по ХХХ, випливають ті обставини, що орендодавець має намір і в подальшому здавати вказані приміщення в оренду третім особам - суб’єктом господарювання з метою отримання прибутків від даного виду діяльності.  

Таким чином, у відповідності до ч.3 ст. 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов’язки, має переважне право, за інших рівних умов, на продовження договору оренди на новий термін.

Дещо аналогічна за змістом норма міститься в ст. 285 ГК України, якою передбачено, що орендар має переважне право перед іншими суб’єктами господарювання на продовження строку дії договору оренди.

Також відповідно до ст. 777 ЦК України також передбачено, що наймач, який належно виконує свої обов’язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк. Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов’язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, — в розумний строк. Умови договору найму на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється.

Вищим Арбітражним судом України було надано роз’яснення «Про деякі питання практики застосування Закону України «Про оренду державного та комунального майна»» від 25.05.2000 року, зокрема суд в п. 12 даного роз’яснення вказав на деякі практичні аспекти застосування вказаного вище Закону, в частині терміну договору оренди та переважного права на його продовження пояснивши, що ч.2 ст. 17 Закону встановлено місячний термін, протягом якого орендодавець або орендар можуть заявити про припинення або зміну умов договору після закінчення його строку. Таку заяву заінтересована сторона може також подати і до закінчення строку дії договору оренди. За усіх умов після закінчення терміну дії договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов’язки, має переважне право продовження договору оренди на новий термін. Отже якщо після закінчення строку дії договору оренди орендодавець передав спірне майно в оренду іншій особі, орендар за попереднім договором має право звернутися до господарського суду із заявою про спонукання орендодавця продовжити дію цього договору на новий термін та про визнання договору з новим орендарем недійсним.

При таких обставинах, Шевченківська районна в м. Києві рада та Управління з питань комунального майна, приватизації та підприємництва Шевченківської районної в м. Києві ради грубо порушили порядок проведення конкурсу на право оренди цих приміщень, оскільки останні не мали право призначати конкурс на визначення орендарів цих приміщень, переважне право на продовження терміну дії договору оренди яких мав виключно позивач.        

Вказані вище обставини обґрунтовані наступним. Якщо не змінилися умови оренди комунального майна, визначені договором оренди між позивачем та відповідачем, та якщо орендар належним чином виконував свої обов’язки, згідно з договорами, такий орендар має переважне право на продовження договору оренди на новий строк, незалежно від наявності та кількості бажаючих орендувати об’єкт.

У разі зміни істотних умов договору оренди чи інших його умов, і орендарем прийняті такі умови, договір оренди майна з ним також продовжується на новий строк.

При таких обставинах, позивач порушив переважене право відповідача, встановлене ч.3 ст. 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», на продовження договорів оренди на новий термін, оскільки орендар належним чином виконував свої обов’язки. Тим більше, позивач мав намір передавати і надалі приміщення в оренду та отримувати за це винагороду у вигляді орендної плати.

Крім того, ст. 118 Закону України «Про державний бюджет України на 2007 рік» від 19 грудня 2006 року встановлено, що у 2007 році передача в оренду державного та комунального майна здійснюється виключно на конкурсних засадах. Договори оренди державного та комунального майна, укладені до 1 січня 2007 року (крім договорів на оренду державного та комунального майна, укладених бюджетними установами, Пенсійним фондом України та його органами, а також щодо цілісних майнових комплексів), у шестимісячний термін підлягають обов’язковому перегляду відповідно до встановленої норми.

Тобто, аналізуючи наведені вище положення Закону, законодавець чітко встановив перелік комунального майна стосовно якого у випадку передання його в оренду застосовується конкурсний порядок визначення орендаря, і зробив виключення яке полягає в тому, що договори оренди комунального майна дата укладання яких відбулась до 1 січня 2007 року не підлягають передачі в оренду на конкурсних засадах, а лише підлягають перегляду. 

Також, у відповідності до ч.7 ст. 9 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» від 10 квітня 1992 року, за наявності заяв про оренду нерухомого майна (за умови відсутності заяви бюджетної установи, організації) від двох або більше фізичних чи юридичних осіб орендар визначається орендодавцем на конкурсних засадах.

При таких обставинах, звертаю увагу суд на те, що конкурсний відбір орендаря, передбачений ст. 118 Закону України «Про державний бюджет України на 2007 рік» та ст. 9 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» проводиться, якщо об’єкт оренди передається в оренду вперше, декілька претендентів виявили бажання орендувати його та подали заяви, або орендар, чий договір оренди закінчився, не прийняв змінених, нових умов оренди майна.

Більш того, вказана обставина обґрунтована тим, що у випадку закінчення терміну дії договору оренди, орендар має переважне право на продовження терміну дії договору, а не укладання нового договору оренди нежилих приміщень комунальної власності, як передбачено у випадку прийняття участі в конкурсі на право оренди, який передбачає укладання абсолютно нового договору оренди.

Продовженням терміну дії договору вважається, що сторони перебувають в договірних правовідносинах пов’язаних з орендою майна, при яких орендодавцем вже було передано приміщення орендарю, а орендар володіє та користується ними і сплачує орендну плату, тобто не відбувається передання майна в оренду у випадку продовження терміну дії договору, а лише продовжується дія договору на новий строк, а також у разі виявлення бажання однієї із сторін змінюються істотні умови, і лише якщо орендар не погодиться на нові умови запропоновані орендодавцем переважне право орендаря втрачається, будь-які правовідносини між сторонами припиняються і останній зобов’язаний повернути майно. В такому випадку, орендодавець має право визначити орендаря шляхом проведення конкурсу на право оренди нежилих приміщень комунальної власності.

За таких умов, аналізуючи наведені вище положення актів законодавства України та обставини пов’язані з орендними правовідносинами між Шевченківською районною в м. Києві радою та фізичною особою – підприємцем Романовим Борисом можна зробити висновки про те, що Управління з питань комунального майна, приватизації та підприємництва Шевченківської районної в м. Києві ради не мало права видавати Наказ про оголошення, з власної ініціативи, конкурсу на право оренди нежилих приміщень комунальної власності, оскільки вказані приміщення не могли бути виставлені на конкурс, попередньо не реалізувавши переважне право позивача на продовження терміну дії договорів, а також відповідачі допустили порушення ст. 118 Закону України «Про державний бюджет України на 2007 рік» та ст. 9 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», призначивши в супереч цих норм конкурс на право оренди тих приміщень, стосовно яких були укладені договори оренди з позивачем до 1 січня 2007 року. Як наслідок Шевченківська районна в м. Києві рада не мала права затверджувати результати вказаного вище конкурсу та укладати договір оренди з третіми особами.

Також, у відповідності до п. 1.2. Порядку проведення конкурсу на право оренди комунального майна територіальної громади Шевченківського району м. Києва, затвердженого рішенням Шевченківської районної в м. Києві ради від 15 січня 2007 року за № 162, даний порядок поширюється на нерухоме майно, що належить до комунальної власності, а також на об’єкти права комунальної власності щодо яких укладені договори оренди до 1 січня 2007 року.

При таких обставинах, якщо проаналізувати в сукупності положення вказаного вище пункту порядку проведення конкурсу на право оренди та зміст ст. 118 Закону України «Про державний бюджет України на 2007 рік», можна зробити однозначні висновки про те, що Шевченківська районна в м. Києві рада затверджуючи положення п. 1.2. порядку проведення конкурсу на право оренди, мала на увазі що цей порядок застосовується до майна щодо яких укладені договори строк яких закінчується до 1 січня 2007 року, оскільки в іншому випадку даний пункт рішення ради суперечив би змісту ст. 118 Закону України «Про державний бюджет України на 2007 рік».

Тим більше, на зазначені вище обставини вказує те, що Шевченківська районна в м. Києві рада 7 червня 2007 року прийняла рішення за № 277, яким внесла зміни до п. 1.2. Порядку проведення конкурсу на право оренди комунального майна територіальної громади Шевченківського району м. Києва, виклавши його в наступній редакції:

«1.2. Цей порядок поширюється на нерухоме майно та цілісні майнові комплекси, що належать до комунальної власності територіальної громади Шевченківського району м. Києва.

Договори оренди комунального майна району, укладені до 1 січня 2007 року, підлягають перегляду в частині розміру орендної плати».

Така зміна п. 1.2. Порядку проведення конкурсу на право оренди, більш за все викликана неодноразовими непорозуміннями та конфліктними ситуаціями в частині його роз’яснення та застосування під час проведення конкурсів на право оренди, оскільки його попередня редакція не в повній мірі відповідала ст. 118 Закону України «Про державний бюджет України на 2007 рік».

Аналогічна правова думка була викладена в Листі Міністерства будівництва, архітектури та житлово-комунального господарства України від 31 жовтня 2006 року за № 20/4-295, яке зробило висновки про те, що конкурсний відбір орендаря, передбачений ч.1 ст. 9 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» проводиться, якщо об’єкт оренди передається в оренду вперше, декілька претендентів виявили бажання орендувати його та подали заяви, або орендар, чий договір оренди закінчився, не прийняв змінених, нових умов оренди майна.

Крім того, подібна позиція була висловлена в листі Секретаріату Кабінету Міністрів України від 7 березня 2007 року за № 1612/0/2-07.

Також, в Листі Фонду Державного майна України від 24 квітня 2007 року за № 10-16-6649 адресованого Спілці орендарів і підприємців України, зазначено наступні обставини по відношенню лише до державного майна, що Фонд державного майна України не здійснює заміни одних орендарів на інших., оскільки у відповідності до п.6 Порядку перегляду договорів оренди нерухомого державного майна, договори оренди, термін яких закінчується можуть бути продовжені за умови перерахунку орендної плати відповідно до вимог чинного законодавства. Конкур при цьому не проводиться, договори оренди не розриваються, лише переглядається розмір річної орендної плати.

 Крім вказаних вище порушень вимог чинного законодавства України, УпКМПП допустило ряд порушень вимог Порядку проведення конкурсу на право оренди комунального майна територіальної громади Шевченківського району м. Києва, затвердженого рішенням Шевченківської районної в м. Києві ради від 15 січня 2007 року за № 162, зокрема:

 Як передбачено п. 2.5. Порядку проведення конкурсу на право оренди комунального майна територіальної громади Шевченківського району м. Києва, одночасно всі особи, що подали заяви про надання в оренду до оголошення конкурсу, письмово повідомляються про оголошення конкурсу.

Враховуючи те, що позивач подав заяву про надання в оренду нежилих приміщень комунальної власності, які знаходяться в м. Києві, по ХХХ, площею 50,15 кв. м., УпКМПП зобов’язане було повідомити позивача про оголошення конкурсу, однак не виконало вказаних вище вимоги та не повідомило особисто позивача про оголошення конкурсу та дати його проведення, внаслідок чого останній був позбавлений права на участь в конкурсі, що ставить під сумнів законність, об’єктивність та неупередженість проведення конкурсу.

Також, звертаю увагу суд на те, що державна реєстрація ТОВ «НАЗВА_1» відбулась лише 19 березня 2007 року, тобто трохи більше ніж за місяць до проведення конкурсу на право оренди, яке тим більше було переможцем на конкурсу по 5 (п’яти) приміщеннях, до числа яких входить і приміщення, яке знаходиться в м. Києві, по ХХХ, площею 50,15 кв. м., із 11 (одинадцяти) виставлених на конкурс для визначення орендаря. 

Вказані обставини свідчать про те, що окремі посадові та службові особи УпКМПП чи/або Шевченківської районної в м. Києві ради прямо були зацікавлені в тому, щоб переможцем конкурсу на право оренди були саме ТОВ «НАЗВА_1», про що свідчить ряд порушень вимог чинного законодавства України, вказаних вище в цьому позові.

В зв’язку з цим, враховуючі те, що конкурс на право оренди підлягає визнанню недійсним, як наслідок, на підставі ст. ст. 203, 215 ЦК України, договір оренди, укладений між Шевченківською районною в м. Києві радою та ТОВ «НАЗВА_1», предметом якого є нежиле приміщення, яке знаходиться в м. Києві, по ХХХ, - також підлягають визнанню недійсними.  

Крім того, враховуючи вказані вище положення актів законодавства України та судової практики, необхідно зобов’язати Шевченківську районну в м. Києві раду укласти договори оренди нежилих приміщень, які знаходяться в м. Києві, поХХХ.        

Тому на підставі ст.ст. 1, 2, 4, 5, 12, 32, 54, 57 ГПК України, ст. 203, 215, 777 Цивільного кодексу України, ст. 285 Господарського кодексу України, ст. 9, 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» від 10 квітня 1992 року, ст. 118 Закону України «Про державний бюджет України на 2007 рік» від 19 грудня 2006 року, абз. 2 і 3 п. 12 Роз’яснення Вищого арбітражного суду України від 25.05.2000 N 02-5/237 «Про деякі питання практики застосування Закону України «Про оренду державного та комунального майна», п. 1.2., 2.5. Порядку проведення конкурсу на право оренди комунального майна територіальної громади Шевченківського району м. Києва, затвердженого рішенням Шевченківської районної в м. Києві ради від 15 січня 2007 року за № 162, -

П Р О Ш У:

1. Визнати недійсним конкурс на право оренди нежилого приміщення комунальної власності, яке знаходиться в м. Києві, по вул. Артема, 59-А, площею 50,15 кв. м., оголошеного  Управлінням з питань комунального майна, приватизації та підприємництва Шевченківської районної в м. Києві ради та проведеного конкурсною комісією 27 квітня 2007 року. 
2. Визнати недійсним договір оренди нежилого приміщення, яке знаходиться в м. Києві, по вул.ХХХ, площею 50,15 кв. м., укладеного між ТОВ «НАЗВА_1» та Шевченківською районною в м. Києві радою.
3. Зобов’язати Шевченківську районну в м. Києві раду укласти договір оренди нежилого приміщення комунальної власності, яке знаходиться в м. Києві, по вул.ХХХ, площею 50,15 кв. м., з фізичною особою – підприємцем ОСОБА 1. 
4. Витребувати від Управління з питань комунального майна, приватизації та підприємництва Шевченківської районної в м. Києві ради, на підставі ст. 38 ГПК України, належним чином засвідчені копії:

• Наказу УпКМПП про оголошення конкурсу на право оренди нежилих приміщень комунальної власності, які знаходяться в м. Києві, по вул.ХХХ, площею 50,15 кв. м.;
• Протоколу конкурсної комісії від 27 квітня 2007 року про проведення конкурсу на право оренди нежилих приміщень комунальної власності Шевченківського району м. Києва;
• Договору оренди нежилих приміщень комунальної власності, укладеного за результатами конкурсу з переможцем ТОВ «НАЗВА_1»;

5. Витребувати від Шевченківської районної в м. Києві ради, на підставі ст. 38 ГПК України, належним чином засвідчені копії:

• Розпорядження голови Шевченківської районної в м. Києві ради про надання комунального майна, а саме нежилого приміщення, яке знаходиться в м. Києві, по вул.ХХХ, площею 50,15 кв. м., в орендне користування переможцю конкурсу ТОВ «НАЗВА_1»;
• Порядку проведення конкурсу на право оренди комунального майна територіальної громади Шевченківського району м. Києва, затвердженого рішенням Шевченківської районної в м. Києві ради від 15 січня 2007 року за № 162.

ДОДАТКИ:

1. Копії Договору оренди нежилого приміщення комунальної власності від 11 травня 2006 року за № 1605/3, додаткової угоди до договору та Акту приймання передачі нежилого приміщення;
2. Копія листа Секретаріату Кабінету Міністрів України від 7 березня 2007 року за № 1612/0/2-07;
3. Копія Листа Міністерства будівництва, архітектури та житлово-комунального господарства України від 31 жовтня 2006 року за № 20/4-295;
4. Копія Листа Фонду Державного майна України від 24 квітня 2007 року за № 10-16-6649; 
5. Копія Свідоцтва про державну реєстрацію ФОП –ОСОБА 1;
6. Копія ідентифікаційного коду; 
7. Довіреність на представництво та захист інтересів позивача у судах;
8. Докази направлення копії позовної заяви та доданих до неї документів відповідачам;
9. Квитанція про сплату витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу;
10. Квитанції про сплату державного мита за подання позовної заяви;

      «___» листопада 2007 року