Правовий висновок про надання оцінки документів наданих юридичною особою щодо можливих ризиків заволодіння третьою особою земельної ділянки та спорудами, які знаходяться у володінні юридичної особи

Правовий висновок підготовлений та наданий з наступних питань:

 1.      Які правові підстави та порядок набуття права власності на будівлі та споруди, що знаходяться на земельній ділянці, у тому числі, якщо вони зведені самочинно, а також загальний порядок оформлення документів про право власності на споруди ?

2.      Чи має юридична особа достатньо правових підстав для володіння земельною ділянкою на правах користування (оренди) та які можливі правові ризики для набуття прав на дану землю іншою особою ?

3.      Який порядок та умови для набуття права власності на земельну ділянку, якщо юридичною особою укладено угоду про внесення авансу в рахунок подальшого придбання земельної ділянки на підставі Рішення Київської міської ради від 26 вересня 2000 року за № 14/991 «Про деякі питання продажу земельних ділянок в м. Києві» ?     

ПРАВОВИЙ ВИСНОВОК

«Про надання оцінки документів, наданих юридичною особою, щодо можливих ризиків заволодіння третьою особою земельною ділянкою та спорудами, які знаходяться у фактичному володіння юридичної особи»

 

Дата складання: 1 серпня 2013 року № 8/08-13

 

Адвокат:     Ковальчук Степан Миколайович 

(Свідоцтво про право на заняття адвокатською діяльністю від 27.10.2005 року за № 2976/10, видане на підставі рішення Київської обласної кваліфікаційно-дисциплінарної комісії адвокатури за № 131)

місце знаходження: 08300, Київська обл.,

м. Бориспіль, вул. Київський Шлях, 79

засоби зв’язку: +38 (067) 230-36-06

електронна пошта: Stepan@zakon-i-pravo.net

Веб-сайт: www.zakon-i-pravo.net

 

Клієнт:      Товариство з обмеженою відповідальністю

«Виробничо-сервісне підприємство

«ххххххххххх»,

Місце знаходження: 04073, м. Київ,

просп. Московський, 24Б

 

Правовий висновок наданий адвокатом на підставі ст. ст. 19, 20 Закону України «Про адвокатуру та адвокатську діяльність» від 5 липня 2012 року за № 5076-VI.    

 

Правовий висновок підготовлений та наданий з наступних питань:

 1.      Які правові підстави та порядок набуття права власності на будівлі та споруди, що знаходяться на земельній ділянці, у тому числі, якщо вони зведені самочинно, а також загальний порядок оформлення документів про право власності на споруди ?

2.      Чи має юридична особа достатньо правових підстав для володіння земельною ділянкою на правах користування (оренди) та які можливі правові ризики для набуття прав на дану землю іншою особою ?

3.      Який порядок та умови для набуття права власності на земельну ділянку, якщо юридичною особою укладено угоду про внесення авансу в рахунок подальшого придбання земельної ділянки на підставі Рішення Київської міської ради від 26 вересня 2000 року за № 14/991 «Про деякі питання продажу земельних ділянок в м. Києві» ?     

 

Нормативно-правові акти, що використовувались для обґрунтування висновку:

 

-       Цивільний кодекс України від 1 січня 2003 року;

-       Земельний кодекс України 25 жовтня 2001 року;

-       Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 1 липня 2004 року;

-       Закон України «Про регулювання містобудівної діяльності» від 17 лютого 2011 року;

-       Закон України «Про оренду землі» від 6 жовтня 1998 року;

-       Закон України «Про адвокатуру та адвокатську діяльність» від 5 липня 2012 року;

-       Постанова Кабінету Міністрів України «Про затвердження Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень і Порядку надання інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно» від 22 червня 2011 року за № 703;

-       Постанова Пленуму Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних та кримінальних справ «Про практику застосування судами статті 376 Цивільного кодексу України (про правовий режим самочинного будівництва)» від 30 березня 2012 року за № 6;

-       Інформаційний лист Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних та кримінальних справ «Про практику застосування судами законодавства під час розгляду цивільних справ про захист права власності та інших речових справ» від 28 січня 2013 року за № 24-150/0/4-13;

-       Інформаційний лист Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних та кримінальних справ «Про практику застосування судами при розгляді справ окремих норм законодавства про власність та спадкування» від 27 вересня 2012 року за № 10-1387/0/4-12;

-       Інформаційний лист Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних та кримінальних справ «Про обов’язкові для усіх судів України правових позицій» від 5 грудня 2011 року;

-       Рішення Київської міської ради «Про деякі питання продажу земельних ділянок в м. Києві» від 26 вересня 2000 року за № 14/991;

 

ОБГРУНТУВАННЯ   ТА   ВИСНОВКИ:

 1.  Які правові підстави та порядок набуття права власності на споруди (будівлі), що знаходяться на земельній ділянці, у тому числі, якщо вони зведені самочинно, а також загальний порядок оформлення документів про право власності на споруди ?

З наданих ТОВ «Виробничо-сервісне підприємство «ххххх» документів випливає, що на земельній ділянці 24Б, що знаходиться в м. Києві, по просп. Хххххх, збудовані споруди, площа яких складає 338 кв. м.

14 липня 2008 року Комунальним підприємством «Київське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об’єкти нерухомого майна» була проведена технічна інвентаризація будівель та споруд, що знаходяться на земельній ділянці 24Б по просп. Хххххх в м. Києві, за наслідками якої був складений технічний паспорт, що містить поверхові плани, журнали внутрішніх обмірів, розрахунки площ приміщень та їх оціночні акти.

За інформацією ТОВ «Виробничо-сервісне підприємство «ххххх», інших документів, пов’язаних із веденням та оформленням будівництва споруд, підприємство у своєму розпорядженні не має, і на скільки йому відомо, не розроблялись та не отримувались.

Оцінюючи в сукупності наявні у моєму розпорядженні документи та відомості, що надані клієнтом, а також застосовуючи акти законодавства України та судову практику до правовідносин, що регулюють питання клієнта, вважаю за необхідне зазначити наступні обставини та висновки, які з них випливають.

У відповідності до ст. 328 ЦК України, право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.

В той час, як передбачено ч.2 ст. 331 ЦК України, право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації.Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

До завершення будівництва (створення майна), відповідно до ч.3 ст. 331 ЦК України, особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна).

Таким чином, якщо актами законодавства України передбачено прийняття нерухомого майно до експлуатації та його державна реєстрація, особа набуває право власності на нерухоме майно з моменту реєстрації таких прав в установленому законом порядку, за умови передування цьому прийняття нерухомого майна до експлуатації.  

Законом України «Про регулювання містобудівної діяльності» від 17 лютого 2011 року регулюється питання порядку та умови будівництва об’єктів містобудування та забудову територій.

У відповідності до ч.5 ст. 26 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», проектування та будівництво об'єктів здійснюється власниками або користувачами земельних ділянок у такому порядку:

1) отримання замовником або проектувальником вихідних даних;

2) розроблення проектної документації;

3) затвердження проектної документації;

4) виконання підготовчих та будівельних робіт;

5) прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів;

6) реєстрація права власності на об'єкт містобудування.

Як передбачено ч.1 та ч.2 ст. 36 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», право на виконання будівельних робіт на об'єктах, що належать до I-III категорій складності, підключення об'єкта будівництва до інженерних мереж та споруд надається замовнику та генеральному підряднику чи підряднику (у разі якщо будівельні роботи виконуються без залучення субпідрядників) після реєстрації декларації про початок виконання будівельних робіт. Виконувати будівельні роботи, підключати об'єкт будівництва до інженерних мереж та споруд без реєстрації зазначеної декларації забороняється.

Також, ч.1 ст. 39 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» передбачено прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів, що належать до I-III категорій складності, яке здійснюється шляхом реєстрації органом державного архітектурно-будівельного контролю на безоплатній основі поданої замовником декларації про готовність об'єкта до експлуатації.

Між іншим, згідно із ст. 32 ч.1 ст. 39 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», усі об'єкти будівництва поділяються на I, II, III, IV і V категорії складності. Категорія складності об'єкта будівництва визначається відповідно до будівельних норм та державних стандартів на підставі класу наслідків (відповідальності) такого об'єкта будівництва. Віднесення об'єкта будівництва до тієї чи іншої категорії складності здійснюється проектною організацією і замовником будівництва.

Отже, зі змісту положення ст. ст. 26, 36, 39 ч.1 ст. 39 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» випливає, що особа, яка має намір здійснювати будівництво об’єктів містобудування (будівлі, споруди та іншого нерухомого майна), перед початком будівництва, повинна обов’язково зареєструвати декларацію про початок виконання будівельних робіт, без реєстрації якої закон забороняє виконувати будівельні роботи, розробити та затвердити проектну документацію, а після завершення будівництва здати в експлуатацію закінчений будівництвом об’єкт, шляхом реєстрації декларації про готовність об’єкта до експлуатації, та зареєструвати право власності на об’єкт закінченого будівництвом.  

Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 1 липня 2004 року передбачено, що обов'язковій державній реєстрації підлягають речові права та обтяження на нерухоме майно, розміщене на території України, що належить фізичним та юридичним особам, до яких відноситься право власності на нерухоме майно.

Державна реєстрація прав та їх обтяжень проводиться в порядку, передбаченому ч.1 ст. 15 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», а саме: 

1) прийняття і перевірка документів, що подаються для державної реєстрації прав та реєстрація заяви;

2) встановлення факту відсутності підстав для відмови в державній реєстрації прав;

3) прийняття рішення про державну реєстрацію прав, відмову в ній або зупинення державної реєстрації;

4) внесення записів до Державного реєстру прав;

5) видача свідоцтва про право власності на нерухоме майно у випадках, встановлених статтею 18 цього Закону;

6) надання витягів з Державного реєстру прав про зареєстровані права.

У відповідності до ст. 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», свідоцтво про право власності на нерухоме майно, що підтверджує виникнення права власності при здійсненні державної реєстрації прав на нерухоме майно, видається юридичним особам на новозбудовані об'єкти нерухомого майна.

Як передбачено ч.1 ст. 19 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», державна реєстрація прав проводиться на підставі свідоцтв про право власності на нерухоме майно, виданого зокрема юридичній особі на новозбудований об'єкт нерухомого майна.

Отже, одним із документів, що підтверджує виникнення, перехід та припинення права власності на нерухоме майно, є свідоцтво про право власності на нерухоме майно, видане державним реєстратором.

Більш детально, питання державної реєстрації прав на нерухоме майно, передбачено Постановою Кабінету Міністрів України «Про затвердження Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень і Порядку надання інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно» від 22 червня 2011 року за № 703, яка зокрема визначає процедуру та перелік документів необхідних для державної реєстрації прав (далі по тексту – Порядок).

У відповідності до п. п. 42, 44, 46 Порядку, державна реєстрація прав з видачею свідоцтва про право власності на нерухоме майно щодо новозбудованого нерухомого майна проводиться за наявності державної реєстрації речового права на земельну ділянку, на якій розташоване таке майно, за заінтересованою особою. Державна реєстрація права власності на земельну ділянку з видачею свідоцтва про право власності на таке майно проводиться за наявності державної реєстрації земельної ділянки у Державному земельному кадастрі. Для проведення державної реєстрації прав з видачею свідоцтва про право власності на нерухоме майно у зв'язку з набуттям права власності на новозбудовані об'єкти нерухомого майна заявник, подає органові державної реєстрації прав: документ, що посвідчує речове право на земельну ділянку; витяг з Державного земельного кадастру про земельну ділянку (у разі, коли в документі, що посвідчує речове право на земельну ділянку, відсутні відомості про її кадастровий номер); документ, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта; документ, що підтверджує присвоєння об'єкту нерухомого майна адреси.

Окремо хочу звернути увагу на положення абз. 2 п. 4 Порядку, яким передбачено, що у разі коли законодавством встановлено вимогу щодо прийняття в експлуатацію об'єкта нерухомого майна, державна реєстрація права власності на нього проводиться після прийняття такого об'єкта в експлуатацію в установленому законодавством порядку.

Таким чином, для виникнення у особи права власності на новозбудований об’єкт нерухомого майна, необхідно здійснити ряд правових узгоджених законом процедур, які полягають у проведені відповідно до вимог закону будівництва об’єкта містобудування (декларування початку та завершення будівництва, його проектування та ін.), прийняття закінченого будівництвом об’єкту до експлуатації та проведення державної реєстрації права  власності на об’єкт нерухомості в реєстраційній службі, за умови подання всіх необхідних документів, у тому числі документ, що засвідчує право користування чи право власності на земельну ділянку, а також прийняття будівлі чи споруди до експлуатації.

З наданих Вами документів та інформації, випливає, що ТОВ «Виробничо-сервісне підприємство «ххххх», не виконало вимоги наведених вище актів законодавства України під час підготовки, проектування та ведення будівництва споруд та будівель за адресою: м. Києві, просп. Московський, 24Б, що свідчить про відсутність у юридичної особи правових підстав для реєстрації права власності на об’єкти нерухомого майна та виникнення права власності на нього, і особа є лише власником матеріалів та обладнання, що були використані в процесі будівництва.

Така правова позиція підтверджується і судовою практикою застосування наведених вище положень актів законодавства України, зокрема.

Відповідно до п. 2 Інформаційного листа Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних та кримінальних справ «Про практику застосування судами законодавства під час розгляду цивільних справ про захист права власності та інших речових справ» від 28 січня 2013 року за № 24-150/0/4-13, право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна); якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації  ̶  з моменту прийняття його до експлуатації; коли ж право власності на нерухоме відповідно до закону підлягає державній реєстрації  ̶  з моменту такої реєстрації. Виходячи зі змісту частин першої, другої статті 331 ЦК, частини першої статті 182 ЦК та пункту 8 Тимчасового положення про порядок державної реєстрації права власності та інших речових прав на нерухоме майно, затвердженого наказом Міністерства юстиції України від 07 лютого 2002 року № 7/5 (зі змінами і доповненнями станом на 22 січня 2009 року), право власності на новостворене нерухоме майно виникає у особи, яка створила це майно, після закінчення будівництва об’єкта нерухомості, введення його в експлуатацію, отримання свідоцтва про право власності та реєстрації права власності. До виникнення права власності на новозбудоване нерухоме майно право власності існує лише на матеріали, обладнання та інше майно, що було використано в процесі будівництва (частина третя статті 331 ЦК).

Аналогічне положення міститься і в п. 2 листа Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних та кримінальних справ «Про обов’язкові для усіх судів України правових позицій» від 5 грудня 2011 року.

У відповідності до ч.1 ст. 376 ЦК України, житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.

Таким чином, ТОВ «Виробничо-сервісне підприємство «ххххх» самочинно здійснило будівництво об’єктів містобудування за адресою: м. Києві, просп. Хххххх, 24Б, що перешкоджає такій особі здійснити державну реєстрацію права власності на нерухоме майно у загальному порядку.

Проте, законодавець на такий випадок передбачив спеціальний порядок набуття права власності на об’єкт самочинного будівництва   

Як передбачено ч.2 та ч.3 ст. 376 ЦК України, особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього. Право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно.

30 березня 2012 року на Пленумі Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних та кримінальних справ була прийнята Постанова «Про практику застосування судами статті 376 Цивільного кодексу України (про правовий режим самочинного будівництва)» за № 6, якою роз’яснено, що:

- При розгляді справ зазначеної категорії судам слід мати на увазі, що самочинним вважається будівництво житлового будинку, будівлі, споруди, іншого нерухомого майна, якщо вони збудовані (будуються) на земельній ділянці, що не була відведена особі, яка здійснює будівництво; або відведена не для цієї мети; або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи, чи належно затвердженого проекту; або з істотним порушенням будівельних норм і правил.

Самочинним також вважається будівництво хоча і на підставі проекту, але за наявності істотних порушень зазначених норм та правил як у самому проекті, так і при будівництві, за наявності рішень спеціально уповноважених органів про усунення порушень.

Під належним дозволом слід розуміти дозвільний документ, що дає право виконувати підготовчі та будівельні роботи саме того об’єкту і на тій земельній ділянці, яка передана з цією метою певній особі.

Під проектом слід розуміти залежно від категорії об’єкта будівництва відповідний склад документації.

Будівництвом, яке здійснюється з істотним порушенням будівельних норм і правил, вважається у тому числі будівництво, яке хоча і здійснюється за наявності проекту, але з порушенням державно-будівельних норм та санітарних правил, що загрожують життю та здоров’ю людини у разі невиконання приписів інспекції державного архітектурно-будівельного контролю про усунення порушень вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, державних стандартів і правил тощо (п. 4 Постанови Пленуму);

-Право власності на самочинно збудовані житлові будинки, будівлі, споруди, інше нерухоме майно не набувають особи, які здійснили це будівництво. Це майно не є об’єктом права власності, воно не може бути предметом поділу та встановлення порядку користування в судовому порядку; на нього не може бути звернено стягнення за виконавчими документами (п. 6 Постанови Пленуму); 

-За загальним правилом кожна особа має право на захист свого цивільного права лише в разі його порушення, невизнання або оспорювання. У зв’язку із цим звернення до суду з позовом про визнання права власності на самочинне будівництво має здійснюватися за наявності даних про те, що порушене питання було предметом розгляду компетентного державного органу, рішення якого чи його відсутність дають підстави вважати про наявність спору про право (п. 9 Постанови Пленуму);

-У справах, пов’язаних із самочинним будівництвом нерухомого майна, суди мають враховувати, що за загальним правилом особа, яка здійснила або здійснює таке будівництво, не набуває права власності на нього (п. 12 Постанови Пленуму); 

-На підставі частини третьої статті 376 ЦК суд може задовольнити позов про визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме майно на земельній ділянці, що не надавалася у власність чи користування особі, яка збудувала його, якщо їй у встановленому законом порядку було передано земельну ділянку у власність або надано у користування під уже збудоване нерухоме майно відповідно до її цільового призначення, та за умови, що будівництво велося з додержанням архітектурних, будівельних, санітарних, екологічних та інших норм і правил згідно із законодавством, містобудівною та проектною документацією, а також у разі, якщо ці обставини були предметом розгляду компетентного державного органу (п. 14 Постанови Пленуму);

-Позов особи, яка самочинно збудувала нерухоме майно на земельній ділянці, власником або користувачем якої є інша особа, про визнання права власності на цю нерухомість може бути задоволено судом на підставі частини третьої статті 376 ЦК, якщо буде встановлено, що власник або користувач земельної ділянки не заперечує проти цього, будівництво не порушує права інших осіб і відповідає будівельним, архітектурним, санітарним, екологічним та іншим нормам і правилам, державним стандартам (п. 14 Постанови Пленуму);

-Знесення самочинного будівництва є крайньою мірою і можливе лише тоді, коли використано усі передбачені законодавством України заходи щодо реагування та притягнення винної особи до відповідальності (п. 22 Постанови Пленуму);

Дещо подібних висновків дійшов Вищий спеціалізований суд України з розгляду цивільних та кримінальних справ, який в п. 2 Інформаційного листа «Про практику застосування судами законодавства під час розгляду цивільних справ про захист права власності та інших речових справ» від 28 січня 2013 року за № 24-150/0/4-13 роз’яснив, що суди при розгляді справ про визнання права власності на самочинне будівництво повинні належним чином перевіряти, чи було питання оформлення права власності на самочинне будівництво предметом розгляду компетентного державного органу, рішення якого чи його відсутність давали б підстави вважати про наявність спору про право. Суд не повинен заміняти органи, які зобов’язані видавати дозволи на будівництво й узгоджувати забудови; визнання права власності на самочинне будівництво в судовому порядку має залишатися винятковим способом захисту права. Тому судам необхідно з’ясовувати, чи звертався позивач до компетентних органів із питання узаконення самочинного будівництва, чи було відмовлено компетентними органами у вирішенні зазначеного питання.

Таким чином, п. 9 Прикінцевих положень Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» від 17 лютого 2011 року передбачено, що інспекції державного архітектурно-будівельного контролю до 31 грудня 2013 року безоплатно протягом 10 робочих днів з дня подання заяви власниками (користувачами) земельних ділянок, на яких розміщені об’єкти будівництва, збудовані без дозволу на виконання будівельних робіт, за результатами технічного обстеження будівельних конструкцій та інженерних мереж приймають в експлуатацію збудовані до 12 березня 2011 року громадські будинки I і II категорій складності.

Таким чином, існує два окремих механізми оформлення самочинно збудованого нерухомого майна і набуття права власності на нього - це розгляд питання оформлення права власності на самочинне будівництво інспекціями архітектурно-будівельного контролю та судовий порядок.   

Судовий порядок набуття права власності на об’єкт нерухомого майна, будівництво якого велося особою самочинно, можливий виключно за умови, якщо така особа скористалася позасудовим порядком оформлення права власності в інспекції архітектурно-будівельного контролю, і з приводу цього було ухвалено відповідне рішення, та лише у випадку, якщо були вичерпані всі можливі законодавчо встановлені способи оформлення таких будівель, особа має право звернутися до суду з позовом про визнання права власності на об’єкти самочинного будівництва. Також, зауважу, що таке право може бути реалізоване виключно за умови, якщо під самочинно збудованими будівлями знаходиться земельна ділянка, надана у власність чи у користування. За відсутності такої обставини, суд відмовить у задоволенні позову. Однією із необхідних умов є також дотримання особою, під час здійснення забудови, норм та правил будівництва, що може бути підтверджено висновком експерта чи спеціаліста, за результатами технічного обстеження самочинно збудованих об’єктів містобудування або ж в інший спосіб не заборонений законом.    

Також, звертаю Вашу увагу на окремі моменти, які можуть виникнути за наслідками здійсненням самочинного будівництва, зокрема.

У відповідності до ч.7 ст. 376 ЦК України, у разі істотного відхилення від проекту, що суперечить суспільним інтересам або порушує права інших осіб, істотного порушення будівельних норм і правил суд за позовом відповідного органу державної влади або органу місцевого самоврядування може постановити рішення, яким зобов'язати особу, яка здійснила (здійснює) будівництво, провести відповідну перебудову. Якщо проведення такої перебудови є неможливим або особа, яка здійснила (здійснює) будівництво, відмовляється від її проведення, таке нерухоме майно за рішенням суду підлягає знесенню за рахунок особи, яка здійснила (здійснює) будівництво. Особа, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, зобов'язана відшкодувати витрати, пов'язані з приведенням земельної ділянки до попереднього стану.

Як передбачено ст. 38 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», у разі виявлення факту самочинного будівництва об'єкта, перебудова якого з метою усунення істотного відхилення від проекту або усунення порушень законних прав та інтересів інших осіб, істотного порушення будівельних норм є неможливою, посадова особа органу державного архітектурно-будівельного контролю видає особі, яка здійснила (здійснює) таке будівництво, припис про усунення порушень вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, державних стандартів і правил з визначенням строку для добровільного виконання припису. У разі якщо особа в установлений строк добровільно не виконала вимоги, встановлені у приписі, орган державного архітектурно-будівельного контролю подає позов до суду про знесення самочинно збудованого об'єкта та компенсацію витрат, пов'язаних з таким знесенням.

Таким чином, існують певні ризики пов’язані із здійсненням самочинного будівництва, які перш за все полягають в тому, що особа не набуває право власності на такі об’єкти, а право власності на них може бути навіть визнано за власником земельної ділянки, на які такі об’єкти знаходяться. Процедура набуття права власності на об’єкти самочинного будівництва є досить складною та навантажена численними процедурами формально-бюрократичного характеру, не залежно від того, що оформлення права власності здійснюється в судовому або ж позасудовому порядку, які потребують чимало фінансових витрат. За обставин викладених вище, об’єкти самочинного будівництва можуть бути знесені за рахунок особи, яка збудувала їх, а також інші негативні для забудовника правові наслідки та фінансові ризики.

 

 2.Чи має юридична особа достатньо правових підстав для володіння земельною ділянкою на правах користування (оренди) та які можливі правові ризики для набуття прав на цю землю іншою особою ?

З наданих ТОВ «Виробничо-сервісне підприємство «ххххх» документів випливає, що за його замовленням було розроблено проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки в користування на умовах оренди і яка знаходиться за адресою: в м. Києві, просп. Московський, 24Б.

На підставі рішення Київської міської ради від 8 лютого 2007 року за № 127/788, затверджено проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки Товариству з обмеженою відповідальністю «Виробничо-сервісне підприємство «ххххх» для будівництва, експлуатації та обслуговування автомобільної газової станції скрапленого газу і пункту сервісного обслуговування автомобілів на просп. Хххххх, 24-б в Оболонському районі м. Києва, а також передано в короткострокову оренду на 1 рік земельну ділянку, площею 0,18 Га, для будівництва, експлуатації та обслуговування автомобільної газової станції скрапленого газу і пункту сервісного обслуговування автомобілів за рахунок земель запасу промисловості, транспорту, зв’язку, енергетики, оборони та іншого призначення. 

За інформацією ТОВ «Виробничо-сервісне підприємство «ххххх», інших документів пов’язаних із оформленням та набуттям права користування земельною ділянкою на умовах оренди у своєму розпорядженні товариство не має, і на скільки йому відомо, інші документи не розроблялись та не отримувались.

Оцінюючи в сукупності наявні у моєму розпорядженні документи та відомості, що надані клієнтом, а також застосовуючи акти законодавства України до правовідносин, що регулюють питання клієнта, вважаю за необхідне зазначити наступні обставини та висновки, які з них випливають.

У відповідності до ч.1 ст. 116 ЗК України, юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом.

В той час, ст. 93 ЗК України передбачено, що право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

Статтею 124 ЗК України передбачено порядок передачі земельних ділянок в оренду, відповідно до якого передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу місцевого самоврядування, шляхом укладення договору оренди земельної ділянки. Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у комунальній власності юридичним особам здійснюється в порядку, встановленому статтею 123 цього Кодексу.

Застосування порядку передання земельної ділянки у користування до порядку передання таких земель в оренду, що передбачено ст. 123 ЗК України, включає в себе наступні послідовні етапи набуття особою права користування земельною ділянкою на умовах оренди:

-Надання земельних ділянок комунальної власності у користування здійснюється органами місцевого самоврядування. Рішення зазначених органів приймається на підставі проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок у разі надання земельної ділянки із зміною її цільового призначення або ж формування нової земельної ділянки.

-Особа, зацікавлена в одержанні у користування земельної ділянки із земель комунальної власності за проектом землеустрою щодо її відведення, звертається з клопотанням про надання дозволу на його розробку до відповідного органу місцевого самоврядування, які передають у користування такі земельні ділянки.

-Відповідний орган місцевого самоврядування в межах їх повноважень у місячний строк розглядає клопотання і дає дозвіл на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки або надає мотивовану відмову у його наданні. Підставою відмови у наданні такого дозволу може бути лише невідповідність місця розташування земельної ділянки вимогам законів, прийнятих відповідно до них нормативно-правових актів, а також генеральних планів населених пунктів, іншої містобудівної документації, схем землеустрою і техніко-економічних обґрунтувань використання та охорони земель адміністративно-територіальних одиниць, проектів землеустрою щодо впорядкування території населених пунктів, затверджених у встановленому законом порядку

-Проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки погоджується в порядку, встановленому статтею 186-1 Земельного кодексу України

-Відповідний орган місцевого самоврядування у двотижневий строк з дня отримання проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки приймає рішення про надання земельної ділянки у користування

-Рішенням про надання земельної ділянки у користування за проектом землеустрою щодо її відведення здійснюються: затвердження проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки; надання земельної ділянки особі у користування з визначенням умов її використання і затвердженням умов надання.

Прийняття рішення органами місцевого самоврядування про затвердження проекту землеустрою та передання земельної ділянки особі в користування на умовах оренди на обумовлений термін, є підставою для укладання договору оренди земельної ділянки в порядку та на умовах визначених законом, зокрема.

У відповідності до ст. 13 Закону України «Про оренду землі» від 6 жовтня 1998 року, договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Як передбачено ст. 14 Закону України «Про оренду землі», договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально. Як правило, Київська міська рада вимагає нотаріального посвідчення договору оренди землі, про що зазначено в її Рішенні «Про деякі питання продажу земельних ділянок в м. Києві» від 26 вересня 2000 року за № 14/991.

Статтею 15 Закону України «Про оренду землі» визначено істотні умови договору оренди землі, з приводу яких сторони обов’язково повинні досягнути згоди під час укладання договору, і викласти їх узгоджені редакції в тексті договору.

Після укладання сторонами договору оренди, право користування земельною ділянкою необхідно обов’язково зареєструвати, оскільки саме з цього моменту в особи виникає право оренди землі. Тому, таке право не виникає з того часу, коли було прийняте рішення органами місцевого самоврядування про передання землі у користування на умовах оренди чи укладений договір.  

Такі висновки ґрунтуються на положенні ст. ст. 125, 126 ЗК України, відповідно до яких, право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав. Право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень".

Не вважаю за доцільне надавати правовий аналіз механізму реєстрації права користування земельною ділянкою, який передбачений Законом України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", оскільки під час обґрунтування надання відповіді на питання за № 1, мною викладалася процедура реєстрації права власності на нерухоме майно, яка є однаковою і для реєстрації права користування земельною ділянкою на умовах оренди.

При цьому, правовстановлюючим документом, на підставі якого буде здійснюватись реєстрація права оренди земельної ділянки є договір оренди.

Оцінюючі в сукупності надані ТОВ «Виробничо-сервісне підприємство «ххххх» документи та відомості, товариство не має зареєстрованого в установленому законом порядку права користування земельною ділянкою 24Б, що знаходиться в м. Києві, по просп. Хххххх, оскільки не укладено договору оренди земельної ділянки та не здійснено реєстрації речового права користування землею в єдиному державному реєстрі прав власності, а строк оренди, який надавався рішення органу місцевого самоврядування, сплинув.  

Проте, ТОВ «Виробничо-сервісне підприємство «ххххх» не позбавлене права просити внести зміни до рішення Київської міської ради від 8 лютого 2007 року за № 127/788 про продовження терміну дії оренди земельної ділянки та наполягати на укладанні договору оренди, або ж звернутися повторно в установленому Земельним кодексом України порядку із клопотання про надання земельної ділянки в оренду з дотриманням вимог та процедури її відведення.

Оскільки ТОВ «Виробничо-сервісне підприємство «ххххх» не набула право користування земельною ділянкою на умовах оренди, за умови, якщо в найкоротші строки таке питання не буде вирішено в один із способів, наведених вище, будь-яка із третіх осіб, тим більше якщо вона має впливове (домінуюче) становище на ринку, тісні політичні чи владні зв’язки, фактично не матиме правових чи інших перешкод для набуття права користування або ж навіть права власності на земельну ділянку, право на яку, нажаль, ТОВ «Виробничо-сервісне підприємство «ххххх» не має, як і не має жодних прав на будівлі, що зведені на ній як самочинні.

 

3.Який порядок та умови для набуття права власності на земельну ділянку, якщо юридичною особою укладено угоду про внесення авансу в рахунок подальшого придбання земельної ділянки на підставі Рішення Київської міської ради від 26 вересня 2000 року за № 14/991 «Про деякі питання продажу земельних ділянок в м. Києві» ?

ТОВ «Виробничо-сервісне підприємство «ххххх» надано угоду за № ХХ, укладену з Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації) 9 лютого 2006 року, на підставі п. 1 якої, товариство відповідно до рішення Київської міської ради від 26 вересня 2000 року за № 14/991 «Про деякі питання продажу земельних ділянок в м. Києві» зобов’язане сплатити аванс у сумі 213 760, 16 гривень, за земельну ділянку, площею 0,18 Га, розташованої за адресою: просп. Московський, 24Б у Оболонському районі м. Києва.

В свою чергу, Головне управління земельних ресурсів виконавчого органу Київради, на підставі п. 4 вказаної вище угоди, зобов’язується, в межах своєї компетенції, організувати в установленому порядку проведення експертної грошової оцінки та складання технічної документації з продажу земельної ділянки в максимально короткі терміни.  

За інформацією ТОВ «Виробничо-сервісне підприємство «ххххх», на підставі п. 1 угоди від 9 лютого 2006 року за № 16, товариство сплатило Головному управлінню земельних ресурсів виконавчого органу Київради авансовий платіж у розмірі 213 760, 16 гривень, однак договору купівлі-продажу земельної ділянки укладено не було.

Оцінюючи в сукупності наявні у моєму розпорядженні документи та відомості, що надані клієнтом, а також застосовуючи акти законодавства України до правовідносин, що регулюють питання клієнта, вважаю за необхідне зазначити наступні обставини та висновки, які з них випливають.

У відповідності до ч.1 ст. 82 ЗК України, юридичні можуть набувати у власність земельні ділянки для здійснення підприємницької діяльності у разі придбання за договором купівлі-продажу, ренти, дарування, міни, іншими цивільно-правовими угодами.

Як передбачено ч.1 ст. 127 ЗК України, органи місцевого самоврядування відповідно до їх повноважень, здійснюють продаж земельних ділянок комунальної власності юридичним особам на підставах та в порядку, встановлених цим Кодексом.

Порядок продажу земельних ділянок комунальної власності юридичним особам, встановлений ст. 128 ЗК України, і передбачає наступне:

-Юридичні особи, зацікавлені у придбанні земельних ділянок у власність, подають заяву (клопотання) до міської ради. У заяві (клопотанні) зазначаються місце розташування земельної ділянки, її цільове призначення, розміри та площа, а також згода на укладення договору про оплату авансового внеску в рахунок оплати ціни земельної ділянки

Орган місцевого самоврядування у місячний строк розглядає заяву (клопотання) і приймає рішення про надання дозволу на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки (якщо такий проект відсутній) та/або про проведення експертної грошової оцінки земельної ділянки чи про відмову в продажу із зазначенням обґрунтованих причин відмови.

Рішення міської ради про продаж земельної ділянки є підставою для укладання договору купівлі-продажу земельної ділянки.

- Договір купівлі-продажу земельної ділянки підлягає нотаріальному посвідченню. Документ про оплату або про сплату першого платежу (у разі продажу земельної ділянки з розстроченням платежу) є підставою для видачі державного акта на право власності на земельну ділянку та її державної реєстрації.

Сума авансового внеску зараховується до ціни продажу земельної ділянки. У разі відмови покупця від укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки сума авансового внеску не повертається.

В той час, ч.5 ст. 128 ЗК України, передбачені підстави для відмови в продажу земельної ділянки є:

а) неподання документів, необхідних для прийняття рішення щодо продажу такої земельної ділянки;

б) виявлення недостовірних відомостей у поданих документах;

в) якщо щодо суб'єкта підприємницької діяльності порушена справа про банкрутство або припинення його діяльності;

г) встановлена цим Кодексом заборона на передачу земельної ділянки у приватну власність;

ґ) відмова від укладення договору про оплату авансового внеску в рахунок оплати ціни земельної ділянки.

З положення ст. 128 ЗК України випливає, що договір (угода) про оплату авансового внеску в рахунок оплати ціни земельної ділянки, укладається ще на стадії подання заяви на придбання земельної ділянки у власність та необхідних документів, а також їх розгляд відповідною міською радою.

Якщо після укладання договору про оплату авансового внеску будуть встановлені підстави для відмови в продажу земельної ділянки, органами місцевого самоврядування буде прийнято рішення про відмову в продажу землі. В такому випадку, авансовий внесок заінтересованій особі звичайно підлягає поверненню. Якщо підстави для відмови у продажі земельної ділянки будуть відсутні, і органами місцевого самоврядування буде прийняте рішення про її продаж та в подальшому укладено договір купівлі-продажу, - авансовий платіж буде зарахований до ціни продажу земельної ділянки.  

Таким чином, укладання ТОВ «Виробничо-сервісне підприємство «ххххх» угоди про авансовий внесок від 9 лютого 2006 року за № хх не є гарантією того, що Київською міською радою буде прийнято рішення про продаж земельної ділянки № 24Б, що знаходиться в м. Києві, по просп. Хххххх, а в подальшому буде укладено відповідний договір купівлі-продажу землі.  

Звичайно, якщо ТОВ «Виробничо-сервісне підприємство «ххххх»  відмовиться від укладання договору купівлі-продажу земельної ділянки, сплачений товариством авансовий внесок у розмірі 213 760, 16 гривень, на підставі ч.8 ст. 128 ЗК України, поверненню не підлягає.

Укладання угоди від 9 лютого 2006 року за № ХХ та сплата авансового внеску, з підстав передбачених ст. ст. 125, 126 ЗК України, не створює для ТОВ «Виробничо-сервісне підприємство «ххххх» жодних речових прав на земельну ділянку, в тому числі не дає товариству право на її володіння та користування, оскільки такі права виникають лише з моменту укладання договору купівлі-продажу землі та державної реєстрації таких прав у порядку, передбаченому Законом України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень".

На завершення, хочу зазначити окремі положення Рішення Київської міської ради «Про деякі питання продажу земельних ділянок в м. Києві» від 26 вересня 2000 року за № 14/991, яким більш детально регулюються питання продажу земельної ділянки, у тому числі умови та порядок оплати авансового внеску, положення якого не змінюють змісту ст. 128 ЗК України:

- Дозвіл на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки (якщо такий проект відсутній) та/або про проведення експертної грошової оцінки земельної ділянки надається рішенням Київської міської ради.

- Юридичні та фізичні особи, в тому числі підприємці, зацікавлені у придбанні земельних ділянок у власність без проведення земельних торгів, з метою одержання дозволу на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки (якщо такого проекту немає) та/або про проведення експертної грошової оцінки земельної ділянки звертаються до державного адміністратора дозвільного центру з заявою на одержання документа дозвільного характеру

- До заяви на одержання документа дозвільного характеру додаються заява (клопотання) до Київської міської ради про продаж земельної ділянки без земельних торгів та надання дозволу на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки (якщо такого проекту немає) та/або про проведення експертної грошової оцінки земельної ділянки за встановленою формою (далі - заява (клопотання) про продаж земельної ділянки).

- У заяві (клопотанні) про продаж земельної ділянки зазначаються місце розташування земельної ділянки, її цільове призначення, розміри та площа, а також згода на укладення договору про оплату авансового внеску в рахунок оплати ціни земельної ділянки.

-У разі наявності правових підстав для продажу земельної ділянки без проведення земельних торгів та відповідності поданих матеріалів та документів законодавству України Головне управління земельних ресурсів за результатами опрацювання заяви (клопотання) про продаж земельної ділянки та висновку Головного управління містобудування та архітектури надає відповідний висновок та готує проект рішення Київської міської ради про надання дозволу на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки (якщо такого проекту немає) та/або про проведення експертної грошової оцінки земельної ділянки (або про відмову в наданні такого дозволу), який приймається Київською міською радою в порядку, встановленому Регламентом Київської міської ради

- Проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки, яка підлягає продажу, розробляється у разі його відсутності.

- Проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки розробляється на підставі рішення Київської міської ради про надання дозволу на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки та відповідно до вихідних даних, виданих Головним управлінням земельних ресурсів.

- Після погодження проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки постійно діючою комісією з розгляду питань, пов'язаних з погодженням документації із землеустрою, а в разі необхідності здійснення обов'язкової державної експертизи землевпорядної документації згідно із законом - після отримання позитивного висновку такої експертизи зацікавлена особа з метою прийняття Київською міською радою рішення про продаж земельної ділянки звертається до державного адміністратора дозвільного центру з заявою на одержання документа дозвільного характеру за формою, встановленою Кабінетом Міністрів України.

- Секретаріат Київської міської ради разом з дорученням (резолюцією) Київського міського голови або заступника міського голови - секретаря Київради у день надходження заяви на одержання документа дозвільного характеру або протягом наступного робочого дня надсилає її разом з доданими до неї документами до Головного управління земельних ресурсів для формування кадастрової справи, укладення договору про сплату зацікавленою особою авансового внеску, організації проведення експертної грошової оцінки земельної ділянки та підготовки проекту рішення Київської міської ради про продаж земельної ділянки або про відмову в продажу земельної ділянки.

- Після надходження до Головного управління земельних ресурсів розробленого і погодженого проекту землеустрою, подання зацікавленою особою документів та вихідних даних для проведення експертної грошової оцінки між зацікавленою особою та Головним управлінням земельних ресурсів укладається договір про сплату зацікавленою особою авансового внеску в рахунок оплати ціни земельної ділянки у розмірі 20 відсотків від вартості земельної ділянки, визначеної за нормативною грошовою оцінкою земельної ділянки

- Головне управління земельних ресурсів на підставі комплексного аналізу матеріалів з продажу земельної ділянки надає висновок до технічної документації з продажу земельної ділянки та у разі наявності підстав для продажу зацікавленій особі земельної ділянки готує проект рішення Київської міської ради про продаж земельної ділянки.

Головне управління земельних ресурсів здійснює підготовку проекту рішення Київської міської ради про відмову в продажу земельної ділянки у разі:

а) якщо зацікавлена особа не подала документів, необхідних для прийняття рішення щодо продажу земельної ділянки;

б) виявлення недостовірних відомостей у поданих зацікавленою особою документах;

в) якщо щодо суб'єкта підприємницької діяльності порушена справа про банкрутство або припинення його діяльності;

г) встановленої законодавством заборони на передачу земельної ділянки у приватну власність;

д) відмови зацікавленою особою від укладення договору про оплату авансового внеску в рахунок оплати ціни земельної ділянки;

е) заборони на вчинення дій щодо земельної ділянки, встановленої судовим рішенням;

ж) в інших, передбачених законодавством випадках

У випадках, передбачених підпунктами а), б) частини другої цієї статті, кошти, сплачені в рахунок авансового внеску, зацікавленій особі не повертаються.

Рішенням Київської міської ради про продаж земельної ділянки: затверджується проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки (у разі його розроблення); погоджується звіт про експертну грошову оцінку земельної ділянки; затверджуються вартість земельної ділянки та умови її продажу

Рішення Київської міської ради про продаж земельної ділянки є підставою для укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки. Договір купівлі-продажу земельної ділянки укладається між зацікавленою особою та Київською міською радою та підлягає нотаріальному посвідченню.

Також, своїм письмовим листом від 5 квітня 2011 року за № 09-453/9609, Головне управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації) повідомило ТОВ «Виробничо-сервісне підприємство «ххххх» про необхідність збільшення авансового платежу, вказаного в п. 1 Угоди від 9 лютого 2006 року за № ХХ, до 20 % від нормативної грошової оцінки землі.

Тому, якщо Ви маєте намір все ж таки придбати земельну ділянку, рекомендую збільшити авансовий платіж до розміру, який викладений в листі від 5 квітня 2011 року за № 09-453/9609, оскільки у випадку не внесення його, за формальних причин може бути відмовлено у прийнятті рішення про продажу земельної ділянки.  

Хоча на мою думку, органи місцевого самоврядування все ж таки не мають правових підстав для прийняття рішення про відмову в продажі земельної ділянки, з посиланням на п. «ґ» ч. 5 ст. 128 ЗК України, оскільки такою підставою є лише сам факт відмови заінтересованої особи від укладання договору про оплату авансового внеску, а не про відмову у збільшенні його розміру за вже укладеною угодою.

 

А Д В О К А Т                                                                                                             ______________

                                                                                                                  М.П.                     (підпис)

Average: 5 (1 голос)

Додати новий коментар

Увага !
Відповідь на дане питання необхідно надати задля уникнення публікування «спам» інформації