Опубліковано Степан Ковальчук
До Київського міжобласного апеляційного
господарського суду
Позивач: Командитне товариство „НАЗВА1 ”.
АДРЕСА 1
Відповідач: Бориспільська районна рада
Київської області
АДРЕСА_1
Третя особа
без самостійних вимог
на стороні відповідача: Бориспільський РЖКК.
ВІДЗИВ НА АПЕЛЯЦІЙНУ СКАРГУ
Бориспільської районної ради Київської області, поданої на рішення Господарського суду Київської області від 16 березня 2006 року по справі № 26/хх-06
16 березня 2006 року Господарський суд Київської області ухвалив рішення по справі № 26/хх-06 за позовом командитного товариства «НАЗВА_1» до Бориспільської районної ради Київської області за участі третьої особи без самостійних вимог на стороні відповідача КП Бориспільської районної ради «НАЗВА_3» про визнання права приватної власності на частку нерухомого майна у зв’язку із здійсненням орендарем витрат на його поліпшення згідно договору оренди, а також за зустрічним позовом Бориспільської районної ради Київської області до позивача за первісним позовом - командитного товариства «НАЗВА_1» (відповідач № 1) та КП Бориспільської районної ради «НАЗВА_3» (відповідач № 2) про визнання недійсним повністю договору оренди приміщень комунальної власності від 15 січня 2002 року за № 27.
На підставі вказаного вище рішення суду, за Командитним товариством «НАЗВА_1» визнано право приватної власності на 9/10 частки підвальних приміщень двоповерхової будівлі, загальною площею 269,0 кв. м., які знаходяться в м. Бориспіль, по вул. Xxxxxxxxx шлях, в буд. 79, з підстав викладених в цьому рішенні.
Відповідач, Бориспільська районна рада Київської області, не погоджуючись з ухваленим 16 березня 2006 року рішенням суду по справі № 26/хх-06, подав Апеляційну скаргу до Київського міжобласного апеляційного господарського суду, в якій просить суд скасувати рішення Господарського суду Київської області, в зв’язку з невідповідністю висновків, викладених в рішенні суду, обставинам справи.
Однак, позивач, Командитне товариство «НАЗВА_1», по справі вважає, що рішення Господарського суду Київської області прийняте у відповідності до вимог чинного законодавства України, враховуючи всі фактичні обставини справи, в межах наданих суду повноважень, та вірно застосував як норми процесуального так і матеріального права. Також судом в повному обсязі з’ясовано обставини, що мають значення для правильного вирішення господарського спору, доведено та всебічно обґрунтовано їх в своєму рішенні, надано належну оцінку всім доказам, ґрунтуючись на повному та об’єктивному розгляді всіх обставин справи в їх сукупності.
При таких обставинах, Апеляційна скарга Бориспільської районної ради Київської області не підлягає задоволенню в повному обсязі, а рішення Господарського суду Київської області від 16 березня 2006 року за № 26/10-06 необхідно залишити без змін з наступних підстав.
1. 15 січня 2002 року між Бориспільським районним житлово-комунальним комбінатом – орендодавцем, та товариством з обмеженою відповідальністю „Марко” – орендарем, при досягненні всіх істотних умов, був укладений договір оренди приміщень комунальної власності за № 27, що знаходяться в м. Бориспіль, вул. Xxxxxxxxx (том 1, арк. 12-13).
У відповідності до п. 1.2. Договору оренди від 15 січня 2002 року за № 27 та акту прийому-передачі підвальних приміщень від 15.01.2002 року (том 1, арк. 14-15), який є додатком № 1 до вказаного договору, Бориспільський РЖКК передав позивачу в платне строкове користування підвальні приміщення двоповерхової будівлі, загальною площею 269,0 кв. м., які знаходяться за адресою: Київська область, м. Бориспіль, вул. Xxxxxxxxx.
Крім того, в акті прийому-передачі підвальних приміщень від 15.01.2002 року, який є додатком до договору оренди приміщень комунальної власності від 15 січня 2002 року за № 27, чітко передбачений стан приміщення, яке передавалось в користування Бориспільським РЖКК Командитному товариству «НАЗВА_1», зокрема стіни та стеля були майже зруйновані, підлоги взагалі не існувало, постійно знаходилась вода, були зовсім відсутні мережі водопостачання, теплопостачання, електропостачання та каналізації.
За таких обставин, враховуючи те, що приміщення комунальної власності, які передані КТ «НАЗВА_1» згідно договору оренди, були абсолютно не придатні для використання в будь-яких цілях господарської діяльності, позивач змушений був здійснити поліпшення, оскільки в іншому разі втрачається будь-який сенс приймати ці приміщення в оренду.
При таких обставинах заперечення Бориспільської районної ради та Бориспільського РЖКК відносно того, що приміщення передавались в стані придатному для здійснення господарської діяльності не відповідає дійсності та спростовується Актом прийому-передачі підвальних приміщень та вартістю витрат на проведення реконструкції і поліпшень.
2. Тому, у відповідності до п. 2.5. договору оренди приміщень комунальної власності від 15 січня 2002 року за № 27, позивач має право здійснювати реконструкцію, технічне переоснащення та інші поліпшення орендованих приміщень Орендарем за рахунок власних коштів з письмової згоди Орендодавця.
Також спеціальним законодавчим актом, а саме ч. 3 ст. 23 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» від 10 квітня 1992 року, передбачено, що орендар має право за погодженням з орендодавцем за рахунок власних коштів здійснювати реконструкцію, технічне переоснащення та поліпшення орендованого майна.
Крім того, у відповідності до ч. 2 ст. 4 Прикінцевих положень Господарського кодексу України, даний кодекс застосовується щодо тих прав і обов’язків, які продовжують існувати або виникли після набрання чинності положеннями Господарського кодексу України.
Однак Господарський кодекс України не містить в собі норм щодо підстав та наслідків здійснення поліпшення речі переданої в оренду (найм), але ч.6 ст. 283 даного кодексу передбачає, що до відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених Господарським кодекс України.
Таким чином, ч.1 ст. 778 ЦК України передбачено, що наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця
Аналогічним чином вирішує питання щодо проведення реконструкції та поліпшень майна переданого в оренду судова практика, зокрема у відповідності до абз. 3 п. 15 Роз’яснення Вищого Арбітражного суду України «Про деякі питання практики застосування Закону України «Про оренду державного та комунального майна» від 25 травня 2000 року за № XX-X/XXX передбачено, що абзац четвертий частини третьої статті 23 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» від 10 квітня 1992 року надає орендареві право здійснювати за власні кошти реконструкцію, технічне переоснащення чи поліпшення орендованого майна за погодженням з орендодавцем. Вирішуючи спори, пов’язані з використанням орендарем цього права, господарський суд повинен мати на увазі, що згода орендодавця на реконструкцію, переоснащення чи поліпшення орендованого майна має бути втілена у певну документальну форму, якщо ці дії не передбачені у самому договорі оренди.
При таких обставинах, у відповідності до наведених вище норм Закону та положення договору оренди приміщень комунальної власності, командитне товариство «НАЗВА_1» має право здійснювати реконструкцію, технічне переоснащення та поліпшення майна, переданого в оренду, за згодою орендодавця, а саме Бориспільського РЖКК. Тобто, не чинне законодавство України, не договір оренди, не передбачає та не зобов’язує орендаря отримувати згоду на проведення ним реконструкції та поліпшень майна, яке передано в оренду, в будь-яких інших осіб чи органів, в тому числі Бориспільської районної ради. Договором оренди та Законом чітко визначено особу, яка повинна надавати згоду (дозвіл) на здійснення реконструкції та проведення поліпшень. В даному випадку це Бориспільський РЖКК, який є орендодавцем за договором оренди приміщень комунальної власності від 15 січня 2002 року за № 27.
Крім того, чинне законодавство та положення договору оренди приміщень комунальної власності не обмежує орендаря у розмірі витрат на проведення реконструкції та поліпшень приміщень комунальної власності, які передані в оренду. Єдиною умовою для проведення реконструкції та поліпшень орендованого майна є дозвіл орендодавця. Розмір витрат орендаря на проведення поліпшень майна, переданого в оренду, не є обмежений ні Законом ні договором. Тому орендар, КТ «НАЗВА_1», мав право здійснити поліпшення майна, переданого в оренду, на будь-яку суму, при наявності лише дозволу орендодавця, Бориспільського РЖКК.
3. За таких обставин, позивач на підставі ч.1 ст. 778 ЦК України, ч. 3 ст. 23 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» від 10 квітня 1992 року та у відповідності до п. 2.5. договору оренди приміщень комунальної власності від 15 січня 2002 року за № 27, виконав комплекс робіт по здійсненню поліпшень (реконструкції) підвальних приміщень, які передані в оренду згідно договору та у відповідності до розробленої проектно-кошторисної документації на здійснення реконструкції підвальних приміщень, переданих в оренду (том 1, арк. 35-119; том 3, додаток № 3, арк. 58-199).
При цьому, КТ «НАЗВА_1» було направлено на адресу Бориспільського РЖКК лист від 11 березня 2002 року за № 27 про узгодження проектно-кошторисної документації, який міститься в матеріалах господарської справи (том 1, арк. 21), зокрема командитне товариство «НАЗВА_1» (ТОВ «НАЗВА_1») просить на підставі п. 2.5. договору оренди підвальних приміщень від 15 січня 2002 року, відповідно до попередньої домовленості, погодити проектно-кошторисну документацію на проведення реконструкції приміщень, що орендуються. Також, одночасно з листом, Бориспільському РЖКК було надано проектно-кошторисну документацію на проведення реконструкції підвальних приміщень, на загальну суму в розмірі 783 154 грн.
В зв’язку з цим, 21 березня 2002 року Бориспільський РЖКК своїм письмовим листом за № 66/1 (том 1, арк. 18) погодив проектно-кошторисну документацію на виконання реконструкції підвальних приміщень, які знаходяться м. Бориспіль, вул. Xxxxxxxxx, та орендуються згідно договору оренди № 27 від 15 січня 2001 року. Вказаний лист має кутовий штамп з датою та вихідним номером, якій підписаний начальником Бориспільського РЖКК, тобто уповноваженою особою на прийняття відповідних рішень.
Крім того, звертаю увагу Апеляційний суд на те, що в кошторисній документації на проведення реконструкції підвальних приміщень, яку погодив Бориспільський РЖКК як орендодавець, про що свідчить його лист від 21 березня 2002 року за № 66/1, міститься розмір витрат орендаря, КТ «НАЗВА_1», на проведення відповідної реконструкції та поліпшень майна, а також мета такої реконструкції, що спростовує думку Бориспільського РЖКК про те, що йому не було відомо з якою метою здійснювалась реконструкція та поліпшення орендованого майна та розмір витрат.
При таких обставинах, посилання Бориспільської районної ради та Бориспільського РЖКК на докази, які підтверджують відсутність листа Бориспільського РЖКК від 21 березня 2002 року за № 66/1, яким погоджено проектно-кошторисну документації на реконструкцію спірних приміщень, а саме журнал реєстрації вихідних і внутрішніх документів та журнал реєстрації вхідних документів за 2000 – 2004 роки (том 1, арк. 161-167), не можуть бути допустимими засоби доказування, виходячи з положення ч.2 ст. 34 ГПК України. Зокрема, підтвердження наявності дозволу на реконструкцію орендованих приміщень повинні бути згідно законодавства викладені в певній документальній формі (у формі письмового листа). Тому КТ «НАЗВА_1» надав суду відповідні письмові листи, що є допустимими засобами доказування наявності дозволу на реконструкцію та поліпшення орендованих приміщень комунальної власності.
Також, чинне законодавство та договір оренди приміщень комунальної власності не передбачає відповідного порядку надання згоди (дозволу) орендодавцем на здійснення орендарем поліпшень та реконструкції майна, переданого в оренду, зокрема вказані акти не визначають коли саме повинен бути наданий дозвіл, а саме до початку виконання робіт з реконструкції та поліпшень, під час виконання чи навіть після виконання. Закон та договір передбачає лише відповідний дозвіл орендодавця на здійснення орендарем поліпшень та реконструкції, при цьому час(момент) його надання не передбачено жодним нормативним актом, в тому числі і договором оренди.
За таких умов, Бориспільський РЖКК надав КТ «НАЗВА_1» згоду (дозвіл) на виконання реконструкції та поліпшень, в зв’язку з чим наступають певні правові наслідки такої згоди, які зазначені вище.
4. В зв’язку з тим, що в КТ «НАЗВА_1» були в наявності необхідні документи для здійснення реконструкції підвальних приміщень, останнє виконало роботи господарським способом, вартість невід’ємних поліпшень яких становила 438 999 грн. 31 коп., що підтверджується аудиторським висновком від 1 березня 2006 року, виконаного аудиторською фірмою товариством з обмеженою відповідальністю «Успіх-Аудит» про підтвердження вартості основних фондів командитного товариства «НАЗВА_1» (том 2, додаток № 2 арк. 265-275), а також, наданими суду, фіскальними чеками, платіжними дорученнями, авансовими звітами, накладними, квитанціями та іншими фінансово-розрахунковими документами (том 1, додаток № 1, арк. 1-210, 217-275; том 2, додаток № 2), на підставі яких командитне товариство «НАЗВА_1» здійснювало закупівлю будівельних матеріалів для реконструкції спірних приміщень, які містяться в матеріалах справи. Також позивачем було надано договір на виконання робіт укладеного між КТ «НАЗВА_1» та фізичною особою Мохортом Ю.В, який повністю відповідає вимогам чинного законодавства, а також акт прийому передачі будівельних матеріалів за вказаним договором (том 2, додаток № 2, арк. 126-145) та акт прийому передачі виконаних робіт (том 2, додаток № 2, арк. 125).
Однак враховуючи те, що з моменту виконання робіт та до теперішнього часу минуло більш ніж чотири роки, ринкова вартість робіт та матеріалів значно збільшилась порівняно з тим часом, коли вони виконувались та закуповувались.
Тому, КТ «НАЗВА_1» було надано висновок про вартість невід’ємних поліпшень та звіт про оцінку ідентифікованих невід’ємних поліпшень, підвальних приміщень, що використовуються під ресторан «НАЗВА_23» і знаходяться за адресою: м. Бориспіль, вул. Xxxxxxxxx, виконаного оцінювачем ОСОБА_1 суб’єкта оціночної діяльності «НАЗВА_24» (сертифікат ФДМУ « 4474/05 від 26 грудня 2005 року) (том 3, додаток № 3, арк. 200-241). Згідно вказаного вище висновку оцінювача суб’єкта оціночної діяльності, ринкова вартість невід’ємних поліпшень, які здійснені в орендованих підвальних приміщеннях, загальною площею – 269,0 кв.м., що використовуються під ресторан «НАЗВА_23» та розташовані за адресою: м. Бориспіль, вул. Xxxxxxxxx, станом на 24 лютого 2006 року, складає: 798 730 грн.
В свою чергу у відповідності до висновку про вартість нерухомого майна та звіт про оцінку нерухомого майна (дата оцінки – 19 грудня 2005 року; дата складання звіту – 21 грудня 2005 року), яким є підвальні приміщення двоповерхової будівлі, загальною площею 269,0 кв. м., що використовуються під розміщення ресторану «НАЗВА_23» і знаходяться за адресою: Київська область, м. Бориспіль, вул. Xxxxxxxxx Шлях 79, виконаного оцінювачем ОСОБА_1 суб’єкта оціночної діяльності «НАЗВА_24» (сертифікат ФДМУ « 1979/03 від 11 серпня 2003 року), ринкова вартість підвальних приміщень двоповерхової будівлі, загальною площею 269,0 кв. м., які знаходяться за адресою: Київська область, м. Бориспіль, вул. Xxxxxxxxx, без урахування поліпшень становить 94 690 грн. (том 1, арк. 23-34).
При таких обставинах, оскільки ринкова вартість витрат орендаря (найма) на поліпшення підвальних приміщень комунальної власності становить 798 730 грн., а ринкова вартість самих підвальних приміщень становить 94 690 грн., частка Командитного товариства «НАЗВА_1» у праві спільної власності на підвальні приміщення комунальної власності в двоповерховій будівлі, загальною площею 269,0 кв. м., які знаходяться в м. Бориспіль, по вул. Xxxxxxxxx шлях, в буд. 79, становить 9/10, а частка Бориспільської районної ради у праві власності на вказані приміщення становить 1/10 від загальної їх вартості.
Тому, заперечення Бориспільської районної ради та Бориспільського РЖКК про те, що надані суду первинні платіжні документи на купівлю матеріалі, не дають підстав вважати, що ці матеріали були використані саме під час реконструкції орендованого приміщення, спростовується наведеними вище доказами у їх сукупності, зокрема аудиторським висновком, висновком про вартість невід’ємних поліпшень та звіт про оцінку ідентифікованих невід’ємних поліпшень, а також самими платіжними документами.
5. Крім того, звертаю увагу суд на те, що заперечення відповідача відносно невідповідності кошторисної документації державним будівельним нормам, а також відсутність проекту, експертизи проекту та іншої проектної документації на реконструкцію підвальних приміщень, які надані в користування згідно договору оренди від 15 січня 2002 року за № 27, спростовується Актом державної технічної комісії про прийняття закінченого будівництвом об’єкта в експлуатацію від 26 березня 2002 року за № 20, який міститься в матеріалах господарської справи (том 1, арк. 22).
Вказаним актом передбачено, що Ресторан в підвальному приміщенні після реконструкції збудований згідно з дозволом на виконання будівельно-монтажних робіт, виданим Бориспільською інспекцією ДАБК та згідно з проектом і технічними умовами.
При таких обставинах, КТ «НАЗВА_1» здійснив реконструкцію та поліпшення підвальних приміщень комунальної власності, переданих в оренду згідно договору, у відповідності до чинного законодавства з дотриманням будівельних норм, у відповідності до проекту та дотримуючись правил забудови, про що підтвердили в Акті державної технічної комісії про прийняття закінченого будівництвом об’єкта в експлуатацію: Інспекція Державного архітектурно-будівельного контролю, орган Державної санітарно-епідеміологічного нагляду, орган Державного пожежного нагляду, орган Державної екологічної інспекції, архітектор міста, орган держнаглядохоронпраці.
Крім того, чинне законодавство та договір оренди приміщень комунальної власності не передбачає строк та порядок повідомлення Бориспільського РЖКК та Бориспільську районну раду про проведення КТ «НАЗВА_1» реконструкції та поліпшень майна переданого в оренду, а тому не повідомлення вказаних вище осіб не є порушенням Закону та договірної дисципліни, що вказує на правомірність дій позивача.
6. Отже, законодавець в ч. 4 ст. 778 ЦК України передбачив, що якщо в результаті поліпшення, зробленого за згодою наймодавця, створена нова річ, наймач стає її співвласником. Частка наймача у праві власності відповідає вартості його витрат на поліпшення речі, якщо інше не встановлено договором або законом.
Поліпшення майна означає проведення в ньому таких змін, завдяки яким суттєво збільшується вартість майна, його корисність, порівняно зі станом, в якому воно було до передачі його наймачеві.
Отже враховуючи стан приміщень (ганебний), загальною площею 269,0 кв. м., які були передані позивачу відповідачем на підставі договору оренди та вартість зроблених поліпшень, яка приблизно у 8,5 разів перевищує вартість приміщення, було створено нову річ - «Ресторан», порівняно з тим, що до його створення в підвальних приміщеннях не було навіть елементарних умов для будь-якої роботи.
При таких обставинах, враховуючи вищевикладене, суд в своєму рішенні, законно та об’єктивно визнав за КТ «НАЗВА_1» право власності на 9/10 частини підвального приміщення комунальної власності, яке знаходиться в м. Бориспіль, по вул. Xxxxxxxxx.
При таких обставинах на підставі вищевикладеного та керуючись ст.ст. 4, 22, 32, 33, 34, 96, 103 ГПК України,
П Р О Ш У:
- Рішення Господарського суду Київської області від 16 березня 2006 року по справі за № 26/хх-06 залишити без змін.
- Апеляційну скаргу Бориспільської районної ради Київської області на рішення Господарського суду Київської області від 16 березня 2006 року по справі за № 26/хх-06 – без задоволення.
«___» червня 2006 року
Директор
КТ „НАЗВА 1 ” ____________ М.В.Ковальчук
Додати новий коментар